In beginsel kunnen contractspartijen zelf bepalen wat zij met elkaar afspreken. Ook in het huurrecht is sprake van een grote mate van contractsvrijheid. Zo mogen huurder en verhuurder zelf de hoogte van de huurprijs bepalen. Gebruikelijk is dat bij huurovereenkomsten van onroerend goed een bepaalde huurprijs wordt afgesproken waarvan de hoogte jaarlijks wordt geïndexeerd. Bij langlopende contracten kan op enig moment de situatie ontstaan dat de huurprijs niet meer redelijk is. Voor de verhuurder kan deze te laag zijn terwijl de huurder kan vinden dat de huur te hoog is, niet meer is op te brengen en niet meer in verhouding staat tot de resultaten van de onderneming. De wet biedt de verhuurder en de huurder van middenstandsbedrijfsruimte de mogelijkheid om na verloop van tijd de huurprijs te wijzigen in het geval partijen het niet eens worden over de hoogte van de huur.
Middenstandsbedrijfsruimte
De mogelijkheid van gedwongen huurprijsaanpassing ziet op huur en verhuur van middenstandsbedrijfsruimte. De wet verstaat hieronder een bedrijfsruimte welke bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf mits het verhuurde toegankelijk is voor het publiek voor rechtstreekse levering van goederen en of diensten. Kantoorruimte en bedrijfsruimte (op een industrieterrein) worden niet tot middenstandsbedrijfsruimte gerekend.
Wanneer huurprijsaanpassing?
Er kan niet te pas en te onpas aanspraak worden gemaakt op een wijziging van de huurprijs. Indien de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd geldt, dan kan om een aanpassing worden verzocht na afloop van de overeengekomen duur. In de praktijk wordt een huurovereenkomst vaak gesloten voor de duur van vijf jaar met het recht van verlenging. Dit betekent dat na verloop van vijf jaar om een herziening van de huurprijs kan worden verzocht. Indien de overeenkomst voor onbepaalde duur geldt dan kan een herziening van de huurprijs plaats vinden telkens wanneer een periode van tenminste vijf jaar is verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. Kortom, telkens na ommekomst van een periode van vijf jaar kan om een herziening van de huurprijs worden verzocht.
Toetsingsmaatstaf bij herziening van de huurprijs
Bij nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan het herzieningsverzoek. Bepalend is derhalve de huurprijs van vergelijkbare winkels of horecaruimte in de omgeving van het gehuurde. Een wijdverbreid misverstand is dat vaak gedacht wordt dat de marktprijs (wat is een nieuwe huurder bereid voor het gehuurde te betalen?) bepalend is of dat de ondernemingsresultaten van de ondernemer van invloed is op vaststelling van de hoogte van de huurprijs.
Deskundigenadvies
Alvorens een herziening van de huurprijs bij de rechter aan te vragen, dienen partijen vooreerst een gezamenlijk te benoemen deskundige te raadplegen die een onderzoek instelt naar de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, wordt deze door de rechter benoemd op verzoek van de huurder of de verhuurder (doorgaans de partij die het meeste belang heeft bij herziening van de huurprijs).
Huurprijsaanpassing: kwestie van de lange adem?
Huurder of verhuurder die de huurprijs wenst te herzien en die geen overeenstemming weet te bereiken, dient een lang traject te doorlopen om het beoogde doel te kunnen bereiken: partijen dienen vooreerst te overleggen over een huurprijsaanpassing en daartoe voorstellen te formuleren, vervolgens dienen partijen in onderling overleg een deskundige aan te wijzen voor rapportage en indien daarover ook geen overeenstemming kan worden bereikt dient de meest gerede partij zich eerst tot de rechter te wenden voor het benoemen van een deskundige. Vervolgens dient de deskundige een onderzoek in te stellen bij welk onderzoek beide partijen betrokken dienen te worden. Niet eerder dan nadat de deskundige over de huurwaarde heeft gerapporteerd kan de belanghebbende partij zich tot de rechter wenden voor huurprijswijziging. Indien de huurprijs wordt aangepast dan geldt de aanpassing met terugwerkende kracht vanaf het moment dat het verzoek is ingediend tot benoeming van deskundige dan wel vanaf moment dat verzoek tot huurprijswijziging bij de kantonrechter is ingediend. Dit proces kan jaren in beslag nemen.
Spoedeisend belang bij herziening van de huurprijs?
Is het evident dat de huurprijs te hoog dan wel te laag is? En heeft u een spoedeisend belang bij verhoging van de huurprijs (verhuurder) of bij verlaging van de huurprijs (huurder) en komt u met de andere partij niet tot overeenstemming terwijl u de uitkomst van een jarenlange herzieningsprocedure niet kunt afwachten, neem dan contact op met een van de in huurrecht gespecialiseerde advocaten van Te Biesebeek Advocaten. Zij kunnen u adviseren en begeleiden in het vinden van een voor u passende oplossing teneinde de periode te overbruggen voordat de rechter in een herzieningsprocedure de huurprijs heeft aangepast. Snel, daadkrachtig en doelgericht werkt Te Biesebeek Advocaten naar het door u gewenste doel.
De advocaten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle hebben veel ervaring op het gebied van vastgoed. Voor meer informatie en een vrijblijvend gesprek kunt u telefonisch contact met ons opnemen 038 – 422 30 20 of een e-mail sturen naar info@tebiesebeek.nl.