De coronacrisis zet de economie op slot. Bedrijven worden gedwongen om de deuren te sluiten. Is het niet door de overheid gedwongen, dan is het wel wegens gebrek aan klandizie. Geen omzet, maar de kosten lopen wel door. Wat heeft de coronacrisis voor gevolgen voor de huurder?
Huur betalen
In nagenoeg elk doorsnee huurcontract is bepaald dat de huurder maandelijks -bij vooruitbetaling- verplicht is om zonder inhouding en/of korting de overeengekomen huurpenningen aan verhuurder te betalen. Geldt deze verplichting ook als de huurder geheel buiten zijn toedoen wordt getroffen door de gevolgen van het coronavirus? Gevolgen welke een zodanige omvang kunnen nemen dat hij ook financieel niet meer in staat is om aan al zijn verplichtingen te voldoen.
Antwoord is niet bekend
Op voormelde vraag is niet een overduidelijk en eenduidig antwoord te geven. Waarom niet? Omdat er sprake is van zeer uitzonderlijke omstandigheden die zich ook nog in een zeer snel tempo in negatieve zin ontwikkelen. Geen enkele partij, huurder noch verhuurder, heeft deze situatie kunnen voorzien. Noch de wet, noch de rechtspraak, geeft een antwoord. Uitzonderlijke omstandigheden rechtvaardigen uitzonderlijke oplossingen.
Uitgangspunt
Hoofdregel is dat de huurder de overeengekomen huur tijdig dient te betalen. Slechts indien de verhuurder het overeengekomen huurgenot niet levert, komt de huurder in beginsel pas in de positie om de betaling van de huurpenning op te schorten, dan wel om aanspraak te maken op een matiging van de huurprijs.
Verdedigbaar: betalingsverplichting vervalt (deels)
Gezien de huidige bijzondere omstandigheden met alle extreme gevolgen van dien, is het alleszins verdedigbaar dat een huurder bij een rechterlijke toetsing (deels) wordt ontslagen van zijn betalingsverplichting. Daarvoor zijn diverse argumenten aan te voeren:
- Voor een huurder die van overheidswege gedwongen wordt met een bedrijfssluiting, is er feitelijk sprake van overmacht: bij overmacht kan de overeengekomen prestatie – in dit geval de betaling van de overeengekomen huurpenningen – niet geleverd worden;
- Een huurder dient doorgaans het gehuurde overeenkomstig de daaraan door verhuurder gegeven bestemming te gebruiken. Een huurder heeft niet de vrijheid om van deze bestemming af te wijken. Een verhuurder kan bij een gedwongen sluiting niet het huurgenot overeenkomstig de gegeven bestemming leveren. Verdedigbaar is dat er sprake is van een gebrekkige prestatie door verhuurder. Ook al ontstaat dit buiten zijn toedoen, gesteld zou kunnen worden dat het wel voor zijn rekening en risico behoort te komen;
- Er is sprake van onvoorziene omstandigheden die een rechter bij toetsing de ruimte biedt om de overeenkomst te wijzigen: omstandigheden die geen enkele partij heeft kunnen voorzien en die een wijziging van de overeenkomst rechtvaardigen;
- Uitgaande van het beginsel dat ‘de pijn’ gelijkelijk verdeeld dient te worden, is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de verhuurder onverminderd en onverkort aanspraak op betaling van de huur kan maken terwijl de huurder voor ‘het volle pond’ op de blaren moet blijven zitten;
- Het ‘financiële hulppakket’ van de overheid is er op gericht om de ondernemers niet alleen te laten bloeden voor de financiële gevolgen van de crisis en om deze zoveel als mogelijk is te verdelen: uitstel van belastingbetaling, overbruggingsleningen, borgstellingen, overname van loonverplichtingen etc. Waarom zouden verhuurders niet ook een deel van de last hebben te dragen?
- Hoewel niet één op één vergelijkbaar: de overheid heeft bepaald dat er voorlopig geen gedwongen ontruimingen van huurwoningen mogen plaats vinden. Dit is een uitvloeisel van de bescherming van de huurder als sociaaleconomisch zwakkere partij. Binnen deze systematiek past ook versterking van de positie van ondernemer-huurder.
Ook de verhuurder heeft een probleem
Het probleem van huurders straalt per definitie ook af op de verhuurders. Immers, wat heeft een verhuurder er aan om onverkort aanspraak te maken op betaling van de huur, terwijl de huurder daartoe niet in staat is? De verhuurder heeft geen sanctiemiddel, niet anders dan dat hij de huur kan verhogen met contractueel overeengekomen rentevergoeding en/of boetes wegens niet tijdige betaling. Een verhuurder kan op enig moment wel aansturen op ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Maar wat dan? Dan heeft verhuurder te maken met een leeg pand, zonder huurinkomsten, terwijl het dan nog maar de vraag is wanneer hij bij de huidige economische ontwikkelingen weer een solvabele, nieuwe huurder in beeld heeft. Kortom, ook voor de verhuurder is het van belang om de huurder onder deze bijzondere omstandigheden tegemoet te komen.
Gesprek met verhuurder
Huurders die voorzien dat zij door de crisis niet door kunnen gaan met het betalen van de huur worden in overweging gegeven om tijdig bij de verhuurders aan de bel te trekken, het probleem te bespreken en samen met de verhuurders te zoeken naar een oplossing. Leidt dit niet tot het gewenste resultaat, komt u samen met verhuurder niet tot een oplossing? Neem dan contact op met een van de specialisten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle. Onze advocaten op het gebied van huurrecht en vastgoed kunnen u voorzien van een goed advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.