Wat zijn de (wettelijke) regels in geval van een overleden huurder? Zijn er hierbij ook verschillen ten aanzien van woonruimte of bedrijfsruimte?
Een overlijden is op zich al triest genoeg en vergt voor nabestaanden een hoop regelwerk. Maar wat moet er zoal geregeld worden als de overledene een huurder is? In de wet is namelijk bepaald dat de dood van de huurder (alsook de dood van de verhuurder) de huurovereenkomst niet doet eindigen.
Dat betekent dat voor de nabestaanden, in het bijzonder voor de erfgenamen van de overledene, zo die er zijn, een taak is weggelegd om iets met de huurovereenkomst te doen. In deze blog wordt daar nader op ingegaan.
Hoofdregel
In de wet is bepaald dat als de erfgenamen van de overleden huurder niet bevoegd zijn om het gehuurde aan een ander in gebruik te geven of onder te verhuren, en de erfgenamen ook zelf geen gebruik willen maken van het gehuurde, zij gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder de huurovereenkomst kunnen opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste één maand.
Indien één of meer (aangewezen) erfgenamen de huurovereenkomst willen voortzetten, en in de rechten en verplichtingen van de overleden huurder willen treden, is de verhuurder in beginsel gehouden daaraan zijn medewerking te verlenen. Dit is slechts anders als de verhuurder redelijke bezwaren heeft tegen één of meer (aangewezen) erfgenamen. Dit kan het geval zijn als de verhuurder overlast of wanbetaling verwacht.
Overleden huurder: woonruimte
Als de huurder van woonruimte komt te overlijden, gelden er bijzondere bepalingen (die afwijken van de hoofdregel). Allereerst zal moeten worden onderzocht of er een medehuurder is. Dat kan een wettelijke medehuurder zijn, maar ook contractuele medehuurder. Die medehuurder heeft het recht om bij het overlijden van de andere medehuurder de huurovereenkomst voort te zetten. Ook heeft die medehuurder het recht om de huurovereenkomst binnen zes maanden na het overlijden van de andere medehuurder op te zeggen.
Als een medehuurder ontbreekt, moet onderzocht worden of er een medebewoner van de overleden huurder is. Die medebewoner, niet tevens zijnde medehuurder, die in de woning wel zijn/haar hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, heeft eveneens het recht om de huurovereenkomst gedurende zes maanden na het overlijden voort te zetten.
Die termijn kan zelfs worden verlengd als die medebewoner een daartoe strekkende vordering heeft ingediend bij de rechter en de rechter nog niet onherroepelijk op die vordering heeft beslist. Een dergelijke vordering wordt afgewezen:
- als de medebewoner toch geen hoofdverblijf heeft in de woning en/of met de overleden huurder geen gemeenschappelijk huishouding heeft gehad;
- als de medebewoner niet in staat wordt geacht de huurbetalingsverplichtingen na te komen;
- als een huisvestingsvergunning, voor zover nodig, ontbreekt.
Zijn er geen medehuurders en/of medebewoners, en zijn er ook geen erfgenamen die de huurovereenkomst willen voortzetten, dan eindigt de overeenkomst aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder, tenzij de erfgenamen de huurovereenkomst al daarvoor hebben opgezegd.
Overleden huurder: bedrijfsruimte
Als de overleden huurder 290-bedrijfsruimte (o.a. middenstandsbedrijfsruimte) heeft gehuurd, geldt dat de erfgenamen van de overleden huurder, voor zover zij niet bevoegd zijn het gehuurde aan een ander in gebruik te geven of onder te verhuren, de huurovereenkomst gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder de huurovereenkomst kunnen opzeggen met inachtneming van een termijn van zes maanden. Indien dus sprake is van 290-bedrijfsruimte geldt dus eigenlijk de hoofdregel, met dien verstande dat in dat geval een langere opzegtermijn wordt aangehouden.
Advocaat huurrecht
Als u erfgenaam bent van een overleden huurder of als u medehuurder of medebewoner van een overleden huurder bent, kan het zijn dat u actie moet ondernemen om eventuele rechten veilig te stellen. U doet er goed aan om in dat geval tijdig advies in te winnen. Neem vrijblijvend contact op met de specialisten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle. Door jarenlange ervaring kunnen onze advocaten u voorzien van een goed advies en bijstaan in een eventuele procedure.
Lees meer: