De (notariële) erfdienstbaarheid, de kwalitatieve verplichting en het kettingbeding zijn rechtsfiguren die tussen partijen gebruikt kunnen worden om bepaalde beperkingen (verplichtingen) op te leggen aan het eigendom / het gebruik van een perceel grond. Deze kunnen worden vastgelegd in een overeenkomst en / of notariële akte.
De (notariële) erfdienstbaarheid (artikel 5:70 BW)
Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht, waarbij een onroerende zaak (dienend erf) is bezwaard met een verplichting – bestaande uit een dulden of nalaten – ten behoeve van een andere onroerende zaak (heersend erf).
Het bekendste voorbeeld van een erfdienstbaarheid is het recht van overpad, waarbij de eigenaar van een perceel moet toestaan dat de eigenaar van een ander vaak nabijgelegen perceel over zijn grond mogen lopen of rijden. Het kan slechts gaan om feitelijk handelen, zoals het dulden van voornoemd recht van overpad.
Erfdienstbaarheden moeten via vastlegging van een notariële akte in de openbare registers gevestigd worden. Dit als partijen daartoe een overeenkomst hebben gesloten. Een erfdienstbaarheid kan echter ook – zonder enige vorm van overeenkomst – door verjaring ontstaan. De eigenaren zijn ook dan aan de erfdienstbaarheid gebonden.
Bij verkoop van zowel het dienend erf als het heersend erf blijven de rechtsopvolgers gebonden aan de erfdienstbaarheid. In beginsel kan een erfdienstbaarheid ook slechts opgeheven worden met medewerking van beide partijen.
De kwalitatieve verplichting (artikel 6:252 BW)
Een kwalitatieve verplichting is een in een overeenkomst tussen twee partijen vastgelegde verplichting voor een van die partijen om ‘iets te dulden of niet te doen’ ter zake een aan die partij in eigendom toebehorend registergoed. Deze verplichting rust op het registergoed. Bij een dergelijk registergoed gaat het vaak om een perceel grond, maar kan ook een te boek gesteld vliegtuig of schip zijn.
Waar het bij de erfdienstbaarheid moet gaan om een dulden of nalaten ten behoeve van een nabijgelegen perceel, gaat het bij de kwalitatieve verplichting om een verplichting tegen een derde (persoon). Deze derde hoeft ook geen buurman of iets dergelijks te zijn.
Om er voor zorg te dragen dat de overeengekomen verplichting overgaat op de volgende eigenaar / rechtsopvolger en werkelijk gekoppeld is aan het registergoed, moet deze ‘kwalitatief’ gemaakt worden. Hiervoor is het noodzakelijk om de overeenkomst tussenpartijen vast te leggen in een notariële akte en deze in te schrijven in de openbare registers.
Wanneer het registergoed wordt verkocht blijft de verplichting gelden jegens de rechthebbende derde bestaan. In veel gevallen wordt een boete gekoppeld aan de verplichting, waar dan de rechthebbende recht op heeft bij overtreding.
De verplichting kan zien op feitelijke handelingen, zoals bijvoorbeeld het mogen parkeren op het perceel. Ook kan de verplichting zien op rechtshandelingen zoals het niet aanspreken van de derde op schade wegens bodemvervuiling.
Het kettingbeding
Partijen kunnen een kettingbeding in een overeenkomst opnemen indien zij een bepaalde verplichting voor een van de contractspartijen eveneens willen laten gelden voor de rechtsopvolgers van die contractspartij. Die rechtsopvolger moet dan ook gehouden worden aan die verplichting. Het kettingbeding is niet gekoppeld aan een onroerende zaak / registergoed en is daardoor geen zakelijk recht, maar een persoonlijk recht dat slechts tussen de partijen bij de overeenkomst geldt.
Als in weerwil van het kettingbeding de verplichting niet aan de rechtsopvolger – bijvoorbeeld een koper – wordt doorgelegd, dan wordt de ‘ketting’ doorbroken. Vaak leidt dat tot de verschuldigdheid van een boete of schadeplichtigheid.
In tegenstelling tot de erfdienstbaarheid en kwalitatieve verplichting kan een kettingbeding niet slechts een dulden of nalaten inhouden, maar ook een doen, bijvoorbeeld de verplichting om onroerende zaak te onderhouden.
Advocaat erfdienstbaarheid, kwalitatieve verplichting en kettingbeding
Heeft u een vraag op het gebied van erfdienstbaarheid, kwalitatieve verplichting of kettingbeding? Wilt u een erfdienstbaarheid vestigen of afspraken vastleggen? Neem dan vrijblijvend contact op met een van de specialisten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle. Onze advocaten hebben jarenlange ervaring op het gebied van erfdienstbaarheden, burenrecht en vastgoed.
Lees ook: