Een huurprijswijzigingsbeding is een beding in de huurovereenkomst, al dan niet opgenomen in de algemene voorwaarden, dat de verhuurder het recht geeft de huurprijs periodiek aan te passen (verhogen) overeenkomstig een in dat beding genoemde formule of clausule.
Om zo’n huurprijswijzigingsbeding is de laatste tijd veel te doen. Rechters zijn namelijk verplicht om overeenkomsten tussen een professionele partij en een consument, derhalve ook huurovereenkomsten tussen een professionele verhuurder en een particuliere huurder, te toetsen aan Nederlandse en Europese regelgeving.
Mocht een in de overeenkomst opgenomen beding, waaronder dus ook een huurprijswijzigingsbeding, waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren, dan wordt zo’n beding als oneerlijk beschouwd. De rechter moet dat beding dan volledig buiten toepassing verklaren.
Het is voor partijen dan niet mogelijk om terug te vallen op de wettelijke regeling. Voor verhuurders is dat uitermate zuur, omdat huurders in dat geval veelal een vorderingsrecht hebben wegens (met terugwerkende kracht) te veel betaalde huur.
Huurzaken bij de Amsterdamse rechtbank
In een aantal huurzaken die bij de Amsterdamse rechtbank lopen, heeft de kantonrechter aangegeven dat hij voornemens is om het huurprijswijzigingsbeding te vernietigen vanwege het oneerlijke karakter ervan.
De kantonrechter heeft in die zaken aangegeven dat een huurprijswijzigingsbeding in beginsel eerlijk is wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex (CPI) en in dat beding wordt uitgelegd hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend.
Wanneer echter, zoals in die Amsterdamse zaken, boven op de CPI-verhoging ook een extra verhoging bij de huurder in rekening wordt (of kan worden) gebracht, wordt het evenwicht volgens de kantonrechter ten nadele van de huurder als consument aanzienlijk verstoord. Dit is niet toegestaan en maakt volgens de kantonrechter dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden vernietigd.
Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over huurprijswijzigingsbeding
Omdat er vragen ontstaan over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding, heeft de kantonrechter aangegeven prejudiciële vragen te willen stellen aan de Hoge Raad.
De kantonrechter wil van de Hoge Raad antwoord op de vraag of het huurprijswijzigingsbeding, voor zover dat verder gaat dan een verhoging op grond van de wettelijke regeling, al dan niet gedeeltelijk zou moeten worden vernietigd (dus alleen voor het deel dat verder gaat dan de wettelijke verhoging).
Ook wil de kantonrechter van de Hoge Raad weten of een vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding leidt tot een integrale terugbetalingsverplichting van de verhuurder voor de in het verleden op basis van dit huurprijswijzigingsbeding bij de huurder in rekening gebrachte huurprijsverhogingen. In het verlengde van die vraag wil de kantonrechter ook van de Hoge Raad weten of de verhuurder ter zake een eventuele terugbetalingsverplichting zich al dan niet kan beroepen op verjaring, en zo ja, wanneer de verjaringstermijn dan begint te lopen. Verder wil de kantonrechter nog weten van de Hoge Raad of er andere redenen zijn om een eventuele terugbetalingsverplichting te beperken.
Het is thans wachten op het moment wanneer de vragen aan de Hoge Raad worden gesteld en wanneer de Hoge Raad daarop antwoord zal geven. Hier kan nog wel enige tijd overheen gaan.
Advocaat huurprijswijzigingsbeding
Verhuurder (en ook huurder) wordt geadviseerd het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst goed te bestuderen. Mocht er een kans bestaan dat het huurprijswijzigingsbeding de toets der kritiek niet kan doorstaan, dan is het advies om te onderzoeken of en in hoeverre dat beding kan worden aangepast. Wilt u meer weten? Neem dan vrijblijvend contact op met de specialisten op het gebied van huurrecht van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle. Wij kunnen u voorzien van een goed advies, zo weet u precies waar u aan toe bent.
Lees ook: