Als uw huurder failliet gaat, kan dit gevolgen hebben voor de huurovereenkomst. Als verhuurder is het cruciaal om te weten hoe u moet handelen, niet alleen om uw rechten te beschermen, maar ook om adequaat op de situatie te reageren. In deze blog bespreken we wat u moet doen als uw huurder failliet verklaard wordt, met specifieke aandacht voor zowel woonruimte als bedrijfsruimte. Bovendien lichten we het verschil toe tussen een faillissement en de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP).
Faillissement en WSNP: Wat is het verschil?
Een faillissement kan worden uitgesproken over zowel natuurlijke personen als rechtspersonen. Het faillissement is bedoeld om de bezittingen van de schuldenaar te verdelen onder de schuldeisers. De rechtbank benoemt een curator die de bezittingen verkoopt en de opbrengst verdeelt.
De WSNP is specifiek bedoeld voor natuurlijke personen en is een vorm van schuldsanering die tot doel heeft de schuldenaar na een periode van meestal anderhalf jaar (voorheen drie jaren) schuldenvrij te maken. De persoon moet voldoen aan strikte voorwaarden en krijgt te maken met een bewindvoerder die de financiën controleert.
In geval van verhuur van onroerende zaken heeft een faillissement of een WSNP van een huurder verschillende gevolgen. Zo zijn huurpenningen vanaf de datum van het faillissement een boedelschuld, bij een WSNP is dit (in beginsel) niet het geval. Daarnaast kan een huurovereenkomst van woonruimte niet door de verhuurder worden opgezegd wanneer de huurder wordt toegelaten tot de WSNP.
Als verhuurder heeft u verschillende rechten en mogelijkheden wanneer uw huurder failliet wordt verklaard of wordt toegelaten tot de WSNP. Het is van belang dit verschil goed in de gaten te houden. In deze blog wordt de situatie van de WSNP verder buiten beschouwing gelaten.
Huurder failliet: huurovereenkomst opzeggen?
Een huurovereenkomst eindigt niet door een faillissement. Indien geen van de partijen de huurovereenkomst opzegt, blijft de huurovereenkomst in stand. Naast de reguliere opzegmogelijkheden op grond van de overeenkomst en/of het BW, geeft artikel 39 Fw een extra opzegmogelijkheid. Opzegging op basis van laatstgenoemd artikel kan zowel door de verhuurder als de curator. De opzegtermijn bedraagt in dit geval maximaal 3 maanden, tenzij de huurder huurpenningen vooruit heeft betaald.
Als verhuurder kunt u de huurovereenkomst op basis van artikel 39 Fw opzeggen door middel van een (aangetekende) brief. Voor deze opzegging geldt een opzegtermijn van maximaal 3 maanden, ongeacht wat er in de huurovereenkomst is overeengekomen.
Wanneer de curator voornemens is de huurovereenkomst van woonruimte op te zeggen, heeft de huurder de mogelijkheid om bezwaar tegen deze voorgenomen opzegging te maken.
In sommige gevallen kan een opzegging van de huurovereenkomst in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid of kan de opzegging worden gezien als misbruik van omstandigheden. Bijvoorbeeld bij correct betalingsgedrag van de huurder, alsmede dat de huurder in staat is om ondanks het faillissement de huurpenningen te blijven voldoen.
Huurpenningen voor en na faillissement
Heeft uw huurder de huurpenningen voorafgaande aan het faillissement niet voldaan? Dan is deze schuld een (concurrente) faillissementsschuld. De huurpenningen ná het faillissement zijn een boedelschuld. Dit betekent dat deze huurpenningen bij uitkering een voorrangspositie genieten.
Ter voorkoming dat de huurpenningen na faillissementsdatum een boedelschuld zijn, kan een curator aangeven dat de huur buiten bezwaar van de boedel kan worden voortgezet. Dit gebeurt over het algemeen het meest bij huur van woonruimte.
Schade door gemiste huurinkomsten
Een opzegging middels art. 39 Fw geeft geen recht op schadevergoeding ten aanzien van gemiste huurinkomsten, bijvoorbeeld wanneer de huurovereenkomst zonder faillissement nog een jaar zou doorlopen. Het voorgaande kan anders zijn indien er in de huurovereenkomst is opgenomen dat een dergelijke opzegging wél een verplichting tot schadevergoeding met zich meebrengt.
Wat gebeurt er na opzegging van de huurovereenkomst?
In de meeste huurovereenkomsten is opgenomen dat het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst ontruimd en in de originele staat aan de verhuurder dient te worden opgeleverd. Bij een faillissement is de curator gehouden alle tot de boedel behorende zaken uit het gehuurde te verwijderen. Doet de curator dat niet, dan kan de verhuurder aanspraak maken op schadevergoeding. Deze schadevergoeding is een boedelschuld.
Wanneer het gehuurde bij oplevering gebreken vertoont of de huurder veranderingen aan het gehuurde heeft aangebracht, is de curator niet gehouden het gehuurde in de originele staat terug te brengen. De verhuurder dient dit zelf te regelen. De hiermee gepaard gaande schade kan ter verificatie bij de curator worden ingediend en betreft een concurrente faillissementsschuld.
Huurder failliet: waar moet u als verhuurder op letten
Als verhuurder kunt u zomaar met een faillissement van uw huurder worden geconfronteerd. Mocht deze situatie zich voordoen, dan dient u -onder andere- met het navolgende rekening te houden:
- De huurovereenkomst eindigt niet door een faillissement. De huurovereenkomst dient nog te worden opgezegd / beëindigd. Dit kunt u zelf doen (op basis van de overeenkomst, het BW of art. 39 Fw) of de curator kan de huur opzeggen.
- De huurpenningen tot aan datum faillissement zijn een faillissementsschuld. U dient de vordering ter verificatie bij de curator in te dienen.
- Eventuele schade door niet correcte ontruiming door de curator is een boedelschuld. Herstelschade is een concurrente faillissementsschuld die ter verificatie dient te worden ingediend.
- Is in de huurovereenkomst een bepaling opgenomen over schadevergoeding bij vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst? Zo ja, dan kunt u deze vordering eveneens bij de curator ter verificatie indienen.
Zodra u weet dat uw huurder failliet is, dient u te bepalen of u de huurovereenkomst wenst te beëindigen. Vergeet niet dat ook de curator de huurovereenkomst kan opzeggen. Om deze reden is het vaak aan te bevelen om contact op te nemen met de curator om de intenties van de curator te bespreken.
Advocaat huurrecht
Het faillissement van een huurder brengt verschillende uitdagingen met zich mee voor verhuurders. Het is van belang dat u snel handelt en goed geïnformeerd bent over uw rechten en plichten. Of het nu gaat om woonruimte of bedrijfsruimte, een goede kennis van zowel het faillissementsrecht als de WSNP is essentieel. Door proactief te handelen, kunt u de impact op uw onderneming minimaliseren.
Is uw huurder failliet? Of is het faillissement van uw huurder aangevraagd, maar nog niet uitgesproken? Neem dan vrijblijvend contact op met een van de specialisten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle. Onze advocaten hebben jarenlange ervaring op het gebied van huurrecht en insolventierecht en kunnen u voorzien van een goed advies.
Lees ook: