Bij het bouwen op de erfgrens van een schuur, uitbouw, schutting of ander bouwwerk komt het burenrecht al snel om de hoek kijken. Het lijkt een kleinigheid – een paar centimeter naar links of rechts – maar juridische conflicten hierover zijn geen uitzondering. In deze blog leggen wij uit wat de regels zijn bij bouwen op of nabij de erfgrens, wat u absoluut moet vermijden, en hoe u juridische problemen met uw buren kunt voorkomen.
Wat is de erfgrens?
De erfgrens is de grens tussen twee percelen grond van verschillende eigenaren. Dit is in juridische zin een belangrijke lijn, want alles wat u bouwt of plaatst op deze grens of eroverheen, raakt het eigendomsrecht van uw buurman of -vrouw.
Wilt u exact weten waar de erfgrens ligt? Dan is een kadastrale kaart niet altijd voldoende. Het is raadzaam om in dat geval een landmeter in te schakelen voor een grensreconstructie.
Bouwen op de erfgrens: de regels volgens het burenrecht
Het burenrecht is opgenomen in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en stelt regels over bouwen bij of op de erfgrens.
Belangrijk om te weten is dat er geen minimale afstand geldt om uit de erfgrens te blijven. U mag aldus tegen een erfgrens aanbouwen. Let er hierbij wel op dat voor ramen en deuren in beginsel wel een minimale afstand van 2 meter uit de erfgrens geldt. Een schutting of andere erfafscheiding mag -onder voorwaarden- precies op de erfgrens worden geplaatst, vaak tot 2 meter hoog (of 1 meter aan de voorkant van een perceel).
In het burenrecht is het mogelijk om erfdienstbaarheden overeen te komen. Bijvoorbeeld een recht om op elkaars grond te bouwen. Deze afspraken dienen te worden vastgelegd in een notariële akte en te worden ingeschreven in het Kadaster.
Bouwen over de erfgrens: met of zonder toestemming
Zonder toestemming
Indien u zonder toestemming van de buren op de grond van de buren bouwt, pleegt u een inbreuk op het eigendomsrecht van uw buren. Uw buren kunnen dan eisen dat u het bouwwerk afbreekt.
U hoeft echter niet altijd tot afbraak van het bouwwerk over te gaan. In artikel 5:54 BW is opgenomen dat u kunt vorderen dat een erfdienstbaarheid wordt verleend tot het handhaven van de bestaande toestand of een daartoe benodigd gedeelte van het erf wordt overgedragen, waarbij u uw buren schadeloos moet stellen. Het is vervolgens aan de rechter om een belangenafweging te maken tussen uw belang om het bouwwerk in stand te laten en het belang van uw buren bij afbraak van het bouwwerk.
Heeft u het bouwwerk geplaatst terwijl u niet te goeder trouw was? Bijvoorbeeld wanneer u bent doorgegaan met bouwen, ondanks dat u op de hoogte bent van de erfgrens en uw buren u voorafgaande aan de bouw op de eigendomsinbreuk hebben gewezen, dan heeft u mogelijk niet te goeder trouw gehandeld. In dit geval loopt u het risico dat een vordering conform artikel 5:54 BW zal worden afgewezen.
Met toestemming
Het is natuurlijk ook mogelijk om met toestemming van uw buren op de grond van de buren te bouwen. Wij adviseren in dit geval om de afspraken goed te laten vastleggen in een schriftelijke overeenkomst (bij voorkeur een notariële akte). In de overeenkomst kunt u afspraken vastleggen over de eigendomssituatie, aansprakelijkheden en onderhoud. Zonder een goede vastlegging kan op een later moment een geschil ontstaan of kan een toekomstige eigenaar van het buurperceel de toestemming alsnog betwisten.
Praktische tips bij bouwen op de erfgrens
Het bouwen van een bouwwerk op of over de erfgrens zorgt regelmatig voor discussies. Deze discussies kunnen in veel gevallen vooraf worden voorkomen. Wij geven hiervoor enkele tips:
- Ga in overleg met uw buren voordat u plannen maakt;
- Laat de erfgrens opmeten als er twijfel bestaat;
- Heeft u toestemming van uw buren? Leg de toestemming dan schriftelijk vast (in een notariële akte);
- Laat eventueel een erfdienstbaarheid van overbouw vastleggen in het Kadaster.
Juridisch advies nodig over bouwen op de erfgrens?
Bouwen op of nabij de erfgrens is een gevoelig onderwerp. De gevolgen van een kleine vergissing kunnen groot zijn – denk aan juridische procedures, verplichte afbraak van bouwwerken of hoge schadevergoedingen. Wilt u bouwen op of bij de erfgrens en twijfelt u over uw rechten of plichten? Of heeft u een conflict met uw buren over een bouwwerk?
De advocaten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle hebben jarenlange ervaring met burenrecht, erfgrenzen en eigendomsconflicten. Neem vandaag nog contact met ons op voor helder advies of juridische bijstand.
Lees ook: