In het Didam-arrest geeft de Hoge Raad nadere regels in het geval de overheid een onroerende zaak wil verkopen waar meerdere gegadigden voor zijn.
Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan, die in de praktijk bekend staat als het “Didam-arrest”. Wat heeft de Hoge Raad in die uitspraak nu precies bepaald en wat zijn de gevolgen voor de praktijk? Dat leest u in deze blog.
Overheid verkoopt aan particulier of bedrijf
Het komt regelmatig voor dat de overheid privaatrechtelijke handelingen verricht. Zoals de verkoop van bouwgrond of een gebouw door een gemeente aan een particulier of bedrijf. Uit de wet (artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek) volgt dat de overheid zich daarbij aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur moet houden, zoals die bekend zijn in het bestuursrecht. Waaronder het gelijkheidsbeginsel. Dat houdt in dat gelijke gevallen gelijk moeten worden behandeld.
Dit speelde ook in het Didam-arrest. De Hoge Raad vult daar het gelijkheidsbeginsel nader in voor de situatie dat er sprake is van verkoop door de overheid van een onroerende zaak waarvoor meerdere gegadigden zijn of dit te verwachten valt.
Kwestie Didam-arrest
In het kort komt de Didam-zaak op het volgende neer. De gemeente Montferland was eigenaar van een stuk grond met daarop het oude gemeentehuis in het centrum van Didam. Zij wilde dat gebied herontwikkelen. Een ondernemer wilde graag zijn bedrijf op de locatie van het oude gemeentehuis vestigen en gaf aan dit te willen kopen. De gemeente was daar echter al in verregaande onderhandeling over met een andere partij, een vastgoedontwikkelaar. De ondernemer werd door de gemeente buitengesloten. Dat vond hij niet eerlijk en daarom startte hij een procedure.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad bevestigt dat de gemeente bij een privaatrechtelijke overeenkomst als deze de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht moet nemen. Dit geldt dus ook voor de beslissing van de gemeente met wie en onder welke voorwaarden zij een koopovereenkomst sluit.
Als de overheid van plan is om een onroerende zaak te verkopen en er zijn meer geïnteresseerden, dan moeten deze de gelegenheid krijgen om mee te dingen. Volgens de Hoge Raad dient er dan een openbare selectieprocedure georganiseerd te worden die objectieve, toetsbare en redelijke criteria bevatten op grond waarvan de koper uiteindelijk wordt uitgekozen.
Daarnaast moet de overheid voorafgaand aan deze procedure duidelijkheid scheppen over de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de selectiecriteria. Op deze manier wordt aan geïnteresseerden gelijke kansen geboden om de onroerende zaak te kopen.
Kort gezegd moet de overheid dus mededingingsruimte bieden door een transparante en openbare selectieprocedure te organiseren. Dat hoeft alleen niet als er slechts één serieuze gegadigde is.
Gevolgen handelen in strijd met Didam-arrest
Wat zijn nu de gevolgen als de overheid in strijd met de regels van het Didam-arrest heeft gehandeld? De Hoge Raad heeft daar nog geen oordeel over gegeven. Wel is er inmiddels een uitspraak in kort geding over dit onderwerp van de rechtbank Midden-Nederland van 22 maart 2023.
Daarin bepaalde de rechter dat een koopovereenkomst die gesloten is in strijd met het gelijkheidsbeginsel nietig is op grond van artikel 3:40 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Nietigheid houdt in dat de rechtshandeling geacht wordt nooit te hebben bestaan. Dat is dus een verstrekkend gevolg.
Advocaat vastgoed en bestuursrecht
Samengevat geeft het Didam-arrest nadere regels in het geval de overheid een onroerende zaak wil verkopen waar meerdere gegadigden voor zijn. Bij het schenden van die regels zijn de gevolgen groot. Heeft u behoefte aan advies of bijstand op dit vlak? De advocaten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle zijn ervaren en deskundig op dit rechtsgebied. Neem vrijblijvend contact op met een van onze specialisten via 038-4223020 of stuur een e-mail naar info@tebiesebeek.nl.
Lees ook: