Iedereen kent Airbnb wel. Airbnb biedt via internet een online platform aan waarbij verhuurders en huurders van accommodaties met elkaar in contact kunnen worden gebracht tegen betaling van een provisie. Woningbezitters die via Airbnb een accommodatie te huur aanbieden, betalen aan Airbnb per boeking een klein percentage van de totale huursom. Airbnb rekent ook aan de huurders servicekosten, gemiddeld ongeveer 15% van de huursom.
Uitspraak Rechtbank Amsterdam over bemiddelingskosten Airbnb
In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 9 maart 2020 stond de vraag centraal of Airbnb bij zowel de huurder als de verhuurder bemiddelingskosten voor haar diensten in rekening mag brengen. Volgens de rechtbank treedt Airbnb als bemiddelaar op omdat zij zich actief bemoeit met alle aspecten van de totstandkoming van de huurovereenkomst. Zo bepaalt Airbnb welke zoekresultaten een huurder op de website te zien krijgt en welke prijs de huurder moet betalen. Een huurovereenkomst komt alleen tot stand als het hele boekingsproces van Airbnb is doorlopen. Airbnb geeft de contactgegevens en de locatie van het gehuurde namelijk pas prijs op het moment dat de boeking is voltooid en de huurder en verhuurder hebben geen mogelijkheid om buiten Airbnb om met elkaar in contact te treden om op die manier tot een huurovereenkomst te komen.
Vergelijking met Booking.com en Marktplaats.nl gaat niet op
Airbnb stelt zich in de procedure op het standpunt dat geen sprake is van bemiddeling en verwijst onder meer naar de werkwijze van Booking.com en Marktplaats.nl. Dat verweer slaagt niet. Volgens de rechtbank zijn er fundamentele verschillen tussen de werkwijze van Airbnb en Booking.com en Marktplaats.nl. Bij Booking.com krijgt de klant na een zoekvraag wel precies te zien welke accommodatie het betreft. Vervolgens kan de huurder buiten Booking.com om contact opnemen met de verhuurder om tot een overeenkomst te komen. Dat geldt ook voor Marktplaats.nl.
Verder komt een overeenkomst tussen de aanbieder Booking.com en de klant tot stand zodra de klant het aanbod op de site van Booking.com accepteert, waarna Booking.com nog slechts de administratieve afhandeling verzorgt. Bij Airbnb komt de huurovereenkomst niet tot stand door een reservering door de huurder, maar pas nadat Airbnb de gegevens van de huurder aan de verhuurder heeft verstrekt en de verhuurder Airbnb heeft laten weten de huur te accepteren en Airbnb dit aan de huurder heeft meegedeeld.
Tot slot is het bij Airbnb voor de huurder in de praktijk onmogelijk om buiten Airbnb om te boeken. Elk aanknopingspunt voor de huurder om buiten Airbnb om met de aanbieder van de accommodatie in contact te treden, wordt weggelaten en zelfs actief verwijderd uit de via de website door partijen uitgewisselde teksten.
Verbod dubbele bemiddelingskosten
Het oordeel van de rechtbank dat er sprake is van een bemiddelingsovereenkomst, heeft tot gevolg dat artikel 7:417 lid 4 BW op de situatie van toepassing is. In het geval van een consument verbiedt deze bepaling het innen van dubbele bemiddelingskosten bij de verhuur van woonruimte. De bepaling is van dwingend recht. Dat betekent dat partijen daar niet ten nadele van de consument van kunnen afwijken. De rechtbank concludeert uiteindelijk dat Airbnb in strijd met de wet handelt door zowel bij de huurder als bij de verhuurder bemiddelingskosten in rekening te brengen. Airbnb wordt veroordeeld om de bemiddelingskosten van zeven boekingen terug te betalen.
Rechtbank Rotterdam: prejudiciële vragen Hoge Raad
Deze uitspraak heeft geleid tot een stortvloed aan procedures tegen Airbnb waarin belangenorganisaties namens consumenten hun bemiddelingskosten terugvragen. Een van die procedures is aanhangig bij de rechtbank Rotterdam. Omdat het om een principiële rechtsvraag gaat, heeft deze rechtbank bij vonnis van 15 januari 2021 zogenaamde prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld.
Dat is een vraag van een rechtbank of gerechtshof aan de Hoge Raad over de uitleg van een rechtsregel. Daaraan kan behoefte bestaan als de Hoge Raad daar niet eerder over heeft beslist zoals hier het geval was. Het moet gaan om vragen die zich voordoen in een concrete zaak die bij een rechtbank of hof in behandeling is en die van belang zijn voor de beslissing in een groot aantal andere zaken.
Hoge Raad geeft antwoord: bemiddelingskosten Airbnb wel toegestaan
De Hoge Raad heeft op 19 november 2021 uitspraak gedaan en antwoord gegeven op de gestelde vragen. De uitkomst is voor consumenten teleurstellend. De Hoge Raad heeft de vraag of Airbnb een bemiddelaar is omdat zij via haar website huurovereenkomsten tot stand brengt, bevestigend beantwoord.
De Hoge Raad oordeelt echter dat Airbnb bij kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties bemiddelingskosten in rekening mag brengen aan huurders. De bepaling die verbiedt om kosten aan de huurder van een onroerende zaak in rekening te brengen, is niet van toepassing op kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties via Airbnb.
De reden daarvoor is dat het verbod om bemiddelingskosten aan de huurder in rekening te brengen alleen in de wet is opgenomen om misstanden in de makelaardij op de woningmarkt tegen te gaan. Daarbij heeft de wetgever opgemerkt dat het verbod niet ruimer hoeft te zijn dan waarvoor het in het leven is geroepen. Kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties valt daar dus niet onder.
De rechtbank Rotterdam zal de zaak nu vervolgen en rekening houden met de antwoorden van de Hoge Raad. Ook andere procedures die hierover lopen dienen daar rekening mee te houden. De verwachting is dat de vorderingen van consumenten tot terugbetaling afgewezen zullen worden.
Tot slot
Dit is een specifiek geval van bemiddelingskosten. Verhuurders, bemiddelingsbureaus en makelaars kunnen bemiddelingskosten rekenen voor hun diensten. Soms hoeft u deze kosten niet te betalen. Heeft u te maken met een bemiddelaar die wellicht dubbele bemiddelingskosten of courtage probeert te innen? Mogelijk is dat in strijd met de wet. De advocaten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle zijn ervaren en kundig op dit vlak. Laat uw zaak vrijblijvend door hen beoordelen en neem direct contact op.
Lees ook: