Het aantal koopovereenkomsten waarin een financieringsvoorbehoud wordt overeengekomen is groot. Mag de koper van een woning zomaar een beroep op het financieringsvoorbehoud doen en dient u als verkoper altijd met dit beroep in te stemmen?
Het financieringsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde en strekt ertoe de kopende partij te beschermen, namelijk doordat de koper onder de koop uit zou kunnen indien hij/zij de benodigde financiering niet kan verkrijgen. Kopers dienen zich hierbij wel te realiseren dat een financieringsvoorbehoud niet alleen bescherming biedt, maar ook verplichtingen voor hen met zich mee brengt. Indien niet aan de verplichtingen wordt voldaan, kan de verkoper het beroep op het financieringsvoorbehoud afwijzen en de kopers aan de overeenkomst houden. In het geval de kopers de woning dan niet afnemen, riskeren zij een boete van 10% van de koopprijs.
Basis in koopovereenkomst
Wanneer en op welke wijze een beroep op het financieringsvoorbehoud kan worden gedaan vindt zijn basis in de koopovereenkomst. De basis in de (NVM) koopovereenkomsten is vaak gelijk, namelijk dat een beroep op het financieringsvoorbehoud kan worden gedaan door het overleggen van één of meerdere afwijzingen van een hypotheekverstrekkende instantie, alsmede dat het beroep op het financieringsvoorbehoud ‘goed gedocumenteerd’ dient te geschieden. Het vereiste dat een beroep op de ontbindende voorwaarde ‘goed gedocumenteerd’ dient te geschieden brengt verplichtingen voor de kopende partij met zich mee.
Documentatie- en inspanningsplicht
Het bovenstaande speelde ook in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van begin dit jaar. In deze kwestie was in de koopovereenkomst de volgende standaardpassage van een NVM-koopakte opgenomen:
“In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder ‘goed gedocumenteerd’ in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper bij minstens twee (2) geldverstrekkende instellingen een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid. Indien de mededeling niet ‘goed gedocumenteerd’ is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding”.
Het bovenstaande brengt een documentatieplicht en inspanningsplicht voor de koper met zich mee. Aan de hand van de documentatieplicht moet de verkoper kunnen beoordelen of de koper terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. Vanwege de inspanningsplicht mag de koper niet stilzitten en moet serieus worden getracht een financiering te verkrijgen. Door middel van de documentatieplicht kan de verkoper ook beoordelen of aan de inspanningsverplichting is voldaan.
In de zaak die diende bij het gerechtshof hebben de kopers één week voor het verlopen van de termijn van het financieringsvoorbehoud gesteld dat het niet mogelijk zou zijn een hypotheek te verkrijgen. De kopers stelden daarbij dat zij nog wel een officiële hypotheekaanvraag in zouden dienen, om een officiële afwijzing te verkrijgen. Vervolgens hebben de kopers een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan en hebben zij dit beroep voorzien van één afwijzing van een hypotheekverstrekkende instantie. De afwijzing van de hypotheekverstrekker betrof niet meer dan een enkele opmerking dat geen financiering kon worden verstrekt, omdat niet aan de voorwaarden was voldaan. De kopers hebben geen aanvullende stukken zoals een hypotheekaanvraag of financiële gegevens bij hun beroep bijgevoegd.
De verkopers hebben het beroep op de ontbindende voorwaarde afgewezen en de kopers in gebreke gesteld. Om reden dat de kopers hun verplichtingen voortvloeiende uit de overeenkomst alsnog niet zijn nagekomen, hebben de verkopers de overeenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de in de koopovereenkomst vastgestelde boete van 10% van de koopprijs, in dit geval een bedrag van € 21.500,00. De rechtbank heeft de vordering van de verkopers toegewezen. De kopers waren het hiermee niet eens en hebben hoger beroep ingesteld.
Oordeel van het gerechtshof: boete is verschuldigd
De kopers hebben hun beroep op het financieringsvoorbehoud niet met twee afwijzingen gestaafd, terwijl dit wel was overeengekomen. Volgens het hof betekent dit niet direct dat de kopers geen beroep op het financieringsvoorbehoud zouden kunnen doen. Naar het oordeel van het hof is het denkbaar dat –ondanks het ontbreken van een tweede afwijzing- aan de documentatieplicht is voldaan, doch dit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Het is zeer goed mogelijk dat wanneer een hypotheekverstrekkende instantie een verzoek afwijst, het in de lijn der verwachting ligt dat een tweede instantie hetzelfde zal doen. Dit dient natuurlijk wel op de juiste wijze door de kopende partij (met bewijsstukken) te worden onderbouwd.
In de zaak bij het hof oordeelde het hof dat de kopers niet aan hun documentatie- en inspanningsplicht hebben voldaan. De (summiere) afwijzingsbrief van de hypotheekverstrekkende instantie, zonder een kopie van de hypotheekaanvraag en de financiële gegevens, geeft geen helder beeld over de (on)mogelijkheid om een financiering te krijgen, alsmede dat hieruit niet kan volgen dat in redelijkheid niet van de kopers kan worden verwacht dat zij nog elders trachten een financiering te krijgen. Aan de hand van de verstrekte informatie kunnen de verkopers de stellingen van de kopers niet controleren. Daarnaast kan hieruit ook niet blijken dat de kopers zich voldoende hebben ingespannen om te voorkomen dat zij een beroep op de ontbindende voorwaarde dienden te doen. Het hof oordeelt dan ook dat het vonnis van de rechtbank -waarin is bepaald dat de kopers de boete van 10% van de koopprijs dienen te voldoen- in stand dient te blijven.
Gevolgen niet-nakoming koopovereenkomst door koper
Uit bovengenoemde zaak bij het gerechtshof blijkt dat de koper niet zomaar een beroep op het financieringsvoorbehoud kan doen. De koper dient serieus te trachten een financiering te krijgen en dient zijn inspanningen hiertoe inzichtelijk te maken. Ondanks dat het financieringsvoorbehoud is opgenomen als bescherming voor de koper, dient u als verkoper te worden beschermd tegen kopers die op eenvoudige wijze onder een koopovereenkomst wensen uit te komen. Mocht de koper niet aan zijn documentatie- en/of inspanningsplicht hebben voldaan, dan kunt u het beroep op het financieringsvoorbehoud afwijzen en de koper aan de koopovereenkomst houden. Voor het ontbinden van de overeenkomst en het vorderen van de contractuele boete dient u (in veel gevallen) de koper eerst in gebreke te stellen.
Wat wij voor u kunnen betekenen
Wilt u weten of uw contractspartij aan zijn documentatie- en inspanningsplicht heeft voldaan? Of wenst u het beroep op het financieringsvoorbehoud van de koper af te wijzen? Wellicht kunt u de overeenkomst ontbinden en aanspraak maken op de contractuele boete. De advocaten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle kunnen u voorzien van een helder advies, u bijstaan in een (buiten)gerechtelijk traject en uw vordering incasseren. Neem contact op met een van onze advocaten voor meer informatie.