Vormerkung is de inschrijving van de koopovereenkomst van een onroerende zaak in het Kadaster.
De wet biedt de koper van een registergoed -zoals bijvoorbeeld een woning, gebouw of een stuk grond- een bijzondere vorm van bescherming. In artikel 7:3 van het Burgerlijk Wetboek is namelijk bepaald dat de koopovereenkomst die ziet op dat goed kan worden ingeschreven in de openbare registers. Bij de koop van een woning, gebouw of stuk grond is dat openbare register het Kadaster. Deze inschrijving heet in goed Nederlands “Vormerkung”.
Bescherming koper door Vormerkung
Het gevolg van de inschrijving van de koopovereenkomst (de Vormerkung dus) is dat de koper vanaf dat moment beschermd is tegen een aantal voorvallen die de levering van het goed kunnen blokkeren of frustreren. Daarbij valt onder meer te denken aan:
- conservatoire en executoriale beslagen op het goed;
- de overdracht van het goed aan een ander dan de koper;
- de vestiging van een hypotheekrecht op het goed;
- een verhuring of verpachting van het goed;
- een faillissement of surseance van betaling van de verkoper;
- de schuldsanering van de verkoper;
- een onderbewindstelling van de verkoper.
De bescherming duurt maximaal een half jaar. De wet bepaalt namelijk dat de inschrijving van de koop deze werking met terugwerkende kracht verliest indien het goed niet binnen zes maanden na de inschrijving aan de koper is geleverd.
Omzeiling Vormerkung door beslag op koopsom
In de praktijk komt het vaak voor dat een schuldeiser na de inschrijving van de koopovereenkomst in het openbare register beslag legt op het te leveren goed. Dat kan een conservatoir beslag zijn, dus ter bewaring in afwachting van de uitkomst van een gerechtelijke procedure, of een executoriaal beslag, waarbij de procedure al afgerond is met een vonnis dat ten uitvoer wordt gelegd. Het gevolg van de Vormerkung is dat ondanks de beslaglegging de levering van het goed aan de koper toch plaats kan vinden. Het beslag werkt dus niet tegen de koper nu de Vormerkung hem beschermt.
Omdat beslaglegging op een registergoed na een Vormerkung geen doel meer trof, gingen schuldeisers andere manieren zoeken om het verhaal van hun vordering te verzekeren. In plaats van beslag te leggen op het goed, legden zijn in vervolg derdenbeslag op de door de koper te betalen koopsom. Het gevolg daarvan was dat de levering van het goed alsnog werd geblokkeerd en zo de beschermende werking die de wetgever aan een Vormerkung toekende, werd omzeild.
Aanpassing wet
Dat was natuurlijk niet wenselijk. De wetgever heeft daarom ingegrepen en de wet aangepast. Ter bescherming van de koper is artikel 475h lid 3 in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering opgenomen. Hierin is bepaald dat de koper ondanks een beslaglegging de koopsom toch mag betalen als er sprake is van Vormerkung. De levering van het goed kan dan worden voltooid. Een Vormerkung beschermt de koper weer zoals de bedoeling van de wetgever was.
De wetgever heeft echter ook aan schuldeisers gedacht. Daarom is tegelijkertijd artikel 507b in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering opgenomen. Daarin is -kort gezegd- bepaald dat als een schuldeiser beslag legt op een goed nadat er een Vormerkung heeft plaatsgevonden, het beslag na de levering van het goed automatisch omgezet wordt in een beslag op het deel van de koopsom waarop de verkoper recht heeft.
Samengevat
Samengevat is een Vormerkung een krachtig middel om de koper van een registergoed tegen onvoorziene omstandigheden te beschermen die aan de levering in de weg kunnen staan. Overweeg daarom altijd om de koopovereenkomst in te schrijven in de openbare registers. Het is een eenvoudig en goedkoop middel om wat meer zekerheid voor levering te krijgen. Ook voor schuldeisers kan het echter zinvol zijn om ondanks een Vormerkung beslag op het goed te leggen.
Mocht u een Vormerkung overwegen of daarmee geconfronteerd worden, neem dan vrijblijvend contact op met een van de specialisten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle. Zij kunnen u op het gebied van een Vormerkung of koopovereenkomst van een onroerende zaak van advies voorzien of bijstaan in een gerechtelijke procedure.
Lees ook: