Geschillen over de erfgrens zijn de meest voorkomende geschillen binnen het burenrecht. Vaak is een schutting, hek, heg, garage, of zelfs een kelder over de eigen erfgrens – op de grond van de buren – geplaatst. Hoewel dit wellicht niet mag, kan daar niet altijd tegen opgetreden worden en moet deze inbreuk op iemands eigendom geaccepteerd worden. Of er sprake is van onrechtmatige ‘ landjepik’ wordt geregeld in het burenrecht en de wetgeving ter zake verjaring. Hierbij is het onderstaande van belang.
Eigendom
Eigendom wordt wel omschreven als het meest verstrekkende recht en u hoeft in beginsel niet te accepteren dat er inbreuk op dit recht wordt gemaakt. Dit houdt in dat u dus niet zomaar hoeft te accepteren dat uw buren uw grond toe eigenen door de erfafscheiding iets ruimer te maken, zaken op uw grond plaatsen of zelfs hele stukken grond in bezit nemen. U kunt in dat geval een juridische procedure starten om de inbreuk ongedaan te maken en uw grond terug te krijgen. Dit kan onder bepaalde omstandigheden echter anders zijn.
Waar ligt de erfgrens
Het eerste probleem is dat bij geschillen over de erfgrens de precieze ligging van de erfgrens niet altijd duidelijk is. Het kadaster kan ingeschakeld worden om de juridische grens te bepalen zoals deze in de openbare registers is vastgelegd, deze juridische grens komt echter vaak niet overeen met de feitelijke grens, zoals die tussen twee percelen bestaat. Afhankelijk van hoe lang deze feitelijke grens bestaat, kan via ‘ verjaring’ de juridische grens en daarmee het eigendom van een stuk grond aangepast te worden.
Verjaring
In het kader van de rechtszekerheid heeft de wetgever bepaald dat de juridische situatie onder bepaalde omstandigheden aangepast moet worden aan de feitelijke situatie. Dit is in de wet onder de term ‘verjaring’ geregeld.
Door het verstrijken van een termijn is er sprake van een verandering van rechten van de betrokkenen, waardoor u minder of juist meer aanspraken heeft. Hierdoor zal u dus in bepaalde gevallen moeten accepteren dat uw buren op uw grond een schutting of garage hebben geplaatst en u niet (meer) kunt optreden tegen de inbreuk op uw eigendom.
De wet kent twee soorten van verjaring:
- Verkrijgende verjaring; de bezitter van een onroerende zaak die te goeder trouw is verkrijgt de grond door het verstrijken van een termijn van 10 jaar (artikel 3:99 BW).
- Bevrijdende verjaring: Wanneer een eigenaar van een onroerende zaak niet binnen 20 jaar een rechtsvordering heeft ingesteld tot het beëindigen van het bezit, dan verkrijgt deze bezitter het eigendom (artikel 3;105 jo. 3:306 BW).
Uit het bovenstaande blijkt dat het verschil in de verjaringstermijnen afhankelijk is van het feit of de bezitter van de onroerende zaak te goeder trouw was of niet.
Te goeder trouw
Te goeder trouw zijn houdt in dat die partij niet wist of behoorde te weten dat de in bezit genomen grond niet van hem of haar was. Deze situatie komt nagenoeg niet voor, nu de juridische situatie volgt uit de openbare registers en een partij daardoor had kunnen weten hoe de erfgrenzen juridisch liggen. Slechts in het geval van fouten in de registers of bij de levering van een onroerende zaak, zou sprake kunnen zijn van van bezit te goeder trouw.
De 10 jaar verjaringstermijn is door het voorgaande weinig van toepassing en in verjaringszaken bij geschillen over de erfgrens speelt aanzienlijk vaker de 20 jaar verjaringstermijn; ondanks dat een partij behoorde te weten dat de grond niet van hem of haar was, wordt deze partij door verjaring eigenaar. Dit houdt overigens niet in dat de bezittende partij altijd te kwader trouw (moedwillig onrechtmatig) handelt.
Bezit van de onroerende zaak
Bij beide vormen van verjaring is bezit van de onroerende zaak van belang. Bezit dient omschreven te worden als het houden van een onroerende zaak ‘ voor zichzelf’ (en nadrukkelijk dus niet voor een ander). Dit houdt in dat er sprake moet zijn van een waarneembare bezitsverschaffing. Of daar van sprake is hangt af van de feiten en omstandigheden van het geval; kan de eigenaar (of derden)er nog gebruik van maken? Is er een afscheiding gebouwd? Bestaat er een gebruiksovereenkomst? Dit zijn vragen die hierbij spelen.
Bewijs
Van belang is wel te benadrukken dat het bewijs voor de verjaring en dus voor het bezit over een periode van 20 jaar, ligt bij degene die zich beroept op de verjaring. Fotomateriaal en verklaringen zijn over het algemeen zeer belangrijk.
Onrechtmatig handelen
In recente jurisprudentie heeft de Hoge Raad bepaald dat onder omstandigheden het verkrijgen van het eigendom van een onroerende zaak via bevrijdende verjaring (te kwader trouw) onrechtmatig kan zijn. De voormalig eigenaar kan in dergelijke gevallen schadevergoeding vorderen, die ook kan bestaan uit teruggave van de onroerende zaak in kwestie. In dat geval zijn we dus terug bij af. Of dit in een bepaald geval geldt, hangt weer af van de omstandigheden van het geval en of aan de partij die op grond van verjaring eigenaar is geworden een verwijt van onrechtmatig handelen gemaakt kan worden.
Voorkomen verjaring
Het is van belang dat u de verjaring van uw rechten voorkomt door deze voor het verstrijken van de verjaringstermijn te stuiten. Hiervoor is het niet voldoende uw buren aan te spreken. U dient in dat geval een schriftelijke aanmaning te sturen waarin u ondubbelzinnig aangeeft eigenaar van de grond te zijn en de inbreukmakende partij een termijn geeft de grond terug te geven. Mocht hieraan geen gevolg worden gegeven moet binnen een half jaar een procedure gestart worden om alsnog de verjaring te stuiten.
Advocaat bij geschillen over de erfgrens
Heeft u een geschil met uw buren, hebben uw buren op uw grond een schutting of bouwwerk geplaatst of heeft u overige vragen over het burenrecht of uw rechten of plichten op grond van het burenrecht, neemt u dan vrijblijvend contact op met de specialisten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle. Onze advocaten kunnen u van advies voorzien of u bijstaan in een gerechtelijke procedure.