Voor menig huurovereenkomst geldt dat een ROZ-model daaraan ten grondslag heeft gelegen. In het ROZ-model wordt standaard verwezen naar de Algemene Bepalingen die van overeenkomstige toepassing worden verklaard. In de Algemene Bepalingen, voor zover het bedrijfsruimte betreft, staat standaard een boetebeding (contractuele boete). Dit boetebeding luidt:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,= per maand.”
Een dergelijk boetebeding is bedoeld om de schuldenaar (de huurder) te prikkelen om zijn (betalings-)verplichtingen correct na te komen. Doet hij dat niet, dan loopt hij het risico dat de schuldeiser (de verhuurder) de vordering verhoogt met de contractuele boete. De vordering kan daardoor fors oplopen.
Matiging boete
In de wet is bepaald dat de rechter de contractuele boete op verzoek van de schuldenaar kan matigen, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze in de wet opgenomen maatstaf brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat.
Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. In dat verband kan het antwoord op de volgende vragen van belang zijn:
- Wie heeft het boetebeding opgesteld?
- Wie heeft de omvang van de boete bepaald? Waaraan is de omvang van de boete gerelateerd?
- Wat is de hoedanigheid van partijen?
- Is over het boetebeding onderhandeld?
- Wat is de reden om een boetebeding overeen te komen?
- Is sprake van een wanverhouding tussen de boete en de werkelijk geleden schade?
- Om hoeveel overtredingen gaat het?
- Wat is de aard van de overtreding?
- Wat zijn de gevolgen van de overtredingen?
Op 4 december 2018 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een arrest gewezen en de door de verhuurder gevorderde boete gematigd. Daarbij heeft het gerechtshof in aanmerking genomen dat:
a) het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden die door derden zijn opgesteld en bedoeld zijn om gebruikt te worden bij tal van overeenkomsten, met variërende huurprijzen;
b) het boetebedrag niet steeds afhankelijk is van de hoogte van de huurprijs;
c) de boete niet alleen tot nakoming strekt, maar onmiskenbaar ook tot schadevergoeding;
d) het boetebeding niet voorziet in een vermindering van het boetebedrag na een beperkte periode, waarna duidelijk is dat de huurder niet wil betalen en de boete als prikkel tot tijdige betaling geen effect heeft gehad;
e) de verhuurder niet heeft aangevoerd dat hij ten gevolge van het uitblijven van de betaling van de huurtermijnen schade heeft geleden die hoger is dan de wettelijke schadevergoeding.
In dit arrest wordt weer eens bevestigd dat een beroep op matiging door de huurder prima doel kan treffen. Het is voor de verhuurder daarom reden te meer om nog eens kritisch te kijken naar het boetebeding en vooral naar de omstandigheden waarin dit boetebeding wordt ingeroepen.
Incassokosten/vertragingsrente
In de praktijk komt het voor dat de verhuurder niet alleen de contractuele boete vordert, maar ook – indien het bijvoorbeeld gaat om onbetaald gelaten huurtermijnen – buitengerechtelijke incassokosten en vertragingsrente. De wet bepaalt echter dat een contractuele boete in de plaats komt van schadevergoeding op grond van de wet. Deze wettelijke bepaling is echter van regelend recht. Dat betekent dat partijen van die bepaling kunnen afwijken, waardoor cumulatie van boete, incassokosten en vertragingsrente wel tot de mogelijkheden behoort.
Indien de verhuurder zowel contractuele boete als schadevergoeding (incassokosten/ vertragingsrente) vordert, moet hij duidelijk stellen en ook laten blijken dat partijen van het wettelijke uitgangspunt (cumulatieverbod) zijn afgeweken (een enkele verwijzing naar het boetebeding in de algemene voorwaarden zal mogelijk niet volstaan). Wanneer de verhuurder, in een situatie waarin niet is afgeweken van het wettelijke uitgangspunt, de boete en de schadevergoeding vordert, is de vordering betreffende de schadevergoeding niet toewijsbaar.
Advocaat huurrecht
Wilt u weten of u aanspraak kunt maken op de contractuele boete of heeft u een andere vraag over het huurrecht? Neem dan vrijblijvend contact op met een van de specialisten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle. De advocaten op het gebied van huurrecht kunnen u zowel voor als tijdens een gerechtelijke procedure bijstaan en u voorzien van een helder advies.
Lees ook: