Twee personen die van meet af aan als huurder partij zijn bij een huurovereenkomst worden ook wel contractuele medehuurders genoemd. Hoe zit het als contractuele medehuurders uit elkaar gaan en hun relatie verbreken: aan wie komt dan het huurrecht toe?
Wat regelt de wet?
In de wet is bepaald dat de echtgenoot of de geregistreerd partner van een huurder van rechtswege medehuurder is, zolang de woonruimte de echtgenoot of de geregistreerde partner tot hoofdverblijf strekt, ongeacht of de huurovereenkomst voor dan wel na het aangaan van het huwelijk of van het geregistreerde partnerschap is gesloten. Indien de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de wettelijke medehuurder van rechtswege huurder.
Wanneer wettelijke medehuurders bij echtscheiding of bij beëindiging van het geregistreerd partnerschap er onderling niet uitkomen wie het huurrecht van de woning moet krijgen, kunnen zij de rechter vragen daarover een uitspraak doen. Zo’n zelfde bepaling geldt ook voor hen die met een huurder zijn gaan samenwonen, niet zijnde gehuwden of geregistreerde partners, en die door een rechterlijke uitspraak dan wel door een door de verhuurder ingewilligd verzoek medehuurder van de woning zijn geworden.
Voor contractuele medehuurders (dus huurders die van stonde af aan partij zijn bij de overeenkomst en die niet onder bovengenoemde regelingen vallen) bestaat een dergelijke wettelijke regeling niet. Omdat hun situatie niet in de wet was vastgelegd, moest de rechtspraak eraan te pas komen.
Prejudiciële vragen contractuele medehuurders
Bij tussenvonnis van 25 maart 2021 heeft de Amsterdamse kantonrechter vragen gesteld aan de Hoge Raad over de toescheiding van het huurrecht aan één van de contractuele medehuurders en over de gevolgen van die toescheiding.
De kantonrechter wilde weten of de wettelijke ‘scheidingsregeling’, zoals hiervoor aangehaald, naar analogie mocht worden toegepast op de situatie dat twee contractuele samenwoners hun samenwoning beëindigen. Ook wilde de kantonrechter van de Hoge Raad weten of de toescheiding van het huurrecht door de rechter aan één van de contractuele medehuurders ook werking heeft jegens de verhuurder. Anders gezegd: is de contractuele medehuurder die het huurrecht niet toegescheiden krijgt ook jegens de verhuurder ontslagen uit zijn huurdersverplichtingen (bijvoorbeeld de verplichting tot betaling van huur)? Die laatste vraag was van belang, omdat de verhuurder normaliter geen partij is in procedures tussen de medehuurders over kwesties als toescheiding van het huurrecht.
De Hoge Raad heeft bij uitspraak van 24 december 2021 antwoord gegeven op de prejudiciële vragen van de Amsterdamse kantonrechter. De Hoge Raad heeft bepaald dat contractuele medehuurders dezelfde weg kunnen bewandelen als wettelijke medehuurders en dat de wettelijke bepalingen die voor wettelijke medehuurders gelden naar analogie kunnen worden toegepast.
Dat betekent dat contractuele medehuurders de rechter kunnen vragen het huurrecht aan één van hen toe te scheiden (met uitsluiting van de ander). Ook heeft de Hoge Raad bepaald dat de beslissing van de rechter ook werking heeft jegens de verhuurder. Dat brengt met zich mee dat de verhuurder de persoon die het huurrecht niet toegescheiden heeft gekregen, niet langer kan aanspreken op betaling van de huur. Op zich is dat opmerkelijk, omdat de verhuurder dan tegen wil en dank opgescheept zit met een huurder die hij mogelijk niet wil.
Contractuele medehuurders: opzegging huurovereenkomst
Kan de contractuele medehuurder door het (alleen voor zichzelf) opzeggen van de huurovereenkomst zijn (toekomstige) verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst ontlopen? Het antwoord op die vraag moet weer ontkennend zijn. Uitgangspunt is dat de huurovereenkomst ondeelbaar is en dat de huurovereenkomst niet door een contractuele medehuurder (louter voor zichzelf) kan worden opgezegd. Dat neemt niet weg dat de contractuele medehuurder de verhuurder wel kan vragen hem te ontslaan uit zijn hoofdelijkheid. Alleen heeft dat laatste weer geen automatische werking jegens de andere contractuele medehuurder.
Advocaat huurrecht
Ook voor contractuele medehuurders is het mogelijk om het huurrecht toegescheiden te krijgen via de rechter. De rechter zal de belangen van de contractuele medehuurders tegen elkaar afwegen en het huurrecht toewijzen aan degene wiens belang het zwaarst weegt. Om die belangen goed voor het voetlicht te brengen, kunt u de deskundige hulp inschakelen van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle. Neem voor meer informatie vrijblijvend contact met ons op.
Lees ook: