Het Didam II-arrest is een tweede arrest van de Hoge Raad in de Didamzaak. Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad het eerste Didam-arrest gewezen. Zo’n 3 jaar later, op 15 november 2024, is het tweede arrest gewezen. In deze blog vertellen wij u meer over de gevolgen van het Didam II-arrest.
De achtergrond van de Didam-arresten
De Didam-arresten hebben betrekking op de situatie dat een overheidsorgaan een privaatrechtelijke overeenkomst met betrekking tot vastgoed wil sluiten. Hierbij dient het overheidsorgaan de beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen. Dit brengt bijvoorbeeld met zich mee dat wanneer de overheid van plan is om een onroerende zaak te verkopen waarvoor meer geïnteresseerden zijn, alle geïnteresseerden de gelegenheid dienen te krijgen om mee te dingen. Gebeurt dit niet, dan kan dit tot gevolg hebben dat de overheid onrechtmatig handelt.
In verschillende uitspraken is inmiddels bepaald dat de Didam-regels niet alleen van toepassing zijn op de verkoop van onroerende zaken door de overheid. Ook in geval van verhuur van onroerende zaken dient een overheidsorgaan gelijke kansen te bieden aan alle potentiële gegadigden.
Didam II-arrest: Didam regels hebben terugwerkende kracht
In het eerste Didam-arrest is niet bepaald of de geformuleerde regels pas ná het arrest gelden. De Hoge Raad maakt in het tweede arrest duidelijk dat de regels van het Didam-arrest zijn gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Deze regels gelden ook al vóór het Didam-arrest en overheidslichamen zijn met deze regels bekend. Handelingen van overheidslichamen voorafgaand aan het eerste arrest vallen daarmee onder de regels van het Didam arrest.
Overeenkomst in strijd met Didam regels niet nietig of vernietigbaar
De Hoge Raad heeft in het Didam II-arrest bepaald dat een overeenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, niet om deze reden nietig is en niet om deze reden kan worden vernietigd. Dit komt doordat het handelen van een overheidslichaam in dit geval geen strijd met een dwingende rechtsbepaling oplevert. Daarnaast zijn de algemene beginselen van behoorlijk bestuur er niet op gericht om de geldigheid van dergelijke overeenkomsten aan te tasten.
Als de overeenkomst niet kan worden vernietigd, kan een overheidslichaam dan zomaar over de Didam-regels heen stappen? Het antwoord hierop is: nee, zeker niet. Het handelen in strijd met de Didam-regels is onrechtmatig, waardoor een overheidsorgaan schadeplichtig kan zijn. Alleen (serieuze) potentiële gegadigden kunnen aanspraak op schadevergoeding maken. Om als potentiële gegadigde te kunnen worden gekwalificeerd, dient aannemelijk te worden gemaakt dat er bijvoorbeeld sprake is van een deugdelijk plan waaruit voldoende kennis, ervaring en beschikking over financiële middelen blijkt.
Wanneer de transactie (zoals levering van de onroerende zaak) nog niet heeft plaatsgevonden, kan een potentiële gegadigde de transactie mogelijk blokkeren. Mocht de transactie al hebben plaatsgevonden, dan kan alleen nog aanspraak op schadevergoeding worden gemaakt.
Didam II-arrest: slechts 1 partij is geïnteresseerd, gelden de regels dan ook?
De algemene beginselen van behoorlijk bestuur gelden altijd, ook wanneer het lijkt of er slechts 1 partij geïnteresseerd is. Dat slechts één partij zich bij het overheidsorgaan heeft gemeld, wil nog niet zeggen dat er slechts één geïnteresseerde is. Het overheidsorgaan dient er voor te zorgen dat het voornemen tot verkoop / het aangaan van de transactie op zodanige wijze wordt gepubliceerd dat een ieder daarvan kennis kan nemen.
De Hoge Raad benadrukt in het Didam II-arrest verder nog dat de overheid niet verplicht is om objecten te veilen of te verkopen aan de hoogste bieder. De overheid heeft een zekere mate van beleidsvrijheid om een beleidsregel op te stellen waarin selectiecriteria zijn opgenomen.
Vragen naar aanleiding van het Didam II-arrest
Het Didam II-arrest laat nog enkele vragen onbeantwoord. Zo valt niet uit het arrest af te leiden op welke schade een potentiële gegadigde aanspraak kan maken. Daarnaast is het niet duidelijk of een overeenkomst wél nietig is wanneer een overheidsorgaan willens en wetens in strijd met de Didam-regels handelt. Onze advocaten volgen de ontwikkelingen op de voet. Mochten toekomstige uitspraken meer duidelijkheid geven, dan zal dit worden opgenomen in een volgend blogbericht.
Advocaat vastgoed en bestuursrecht
Heeft u een vraag over de Didam-arresten? Of heeft een overheidsorgaan niet voldaan aan haar verplichtingen volgens de Didam-regels? Neem dan vrijblijvend contact op met een van de specialisten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle. Onze advocaten kunnen u voorzien van een goed advies en u bijstaan in een gerechtelijke procedure.
Lees ook: