Welke mogelijkheden heeft de verhuurder als de huurder zijn huur niet betaalt? Het onbetaald laten van de huur levert door de bank genomen wanprestatie op aan de zijde van de huurder, tenzij de niet-betaling op enigerlei wijze wordt gerechtvaardigd. Een rechtvaardiging om de huur niet te betalen is bijvoorbeeld een tekortkoming van de verhuurder. Als de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting jegens de huurder tekortschiet, heeft de huurder het recht om zijn huur geheel of gedeeltelijk onbetaald te laten. De huurder kan zich in geval van wanprestatie van de verhuurder beroepen op zijn opschortingsrecht. Indien het beroep daarop terecht is, levert het onbetaald laten van de huur geen wanprestatie op.
Huurgenot
Geldt de keerzijde ook? Kan de verhuurder zich in geval van wanprestatie van de huurder ook beroepen op zijn opschortingsrecht? De verhuurder is gehouden om de huurder het huurgenot te verschaffen. In de praktijk gebeurt het weleens dat de verhuurder dit huurgenot niet verschaft als de huurder de huur onbetaald laat, bijvoorbeeld doordat de verhuurder het gehuurde op slot draait en de huurder de toegang tot het gehuurde ontzegt. De verhuurder doet dit dan als pressiemiddel om de huur alsnog betaald te krijgen. De vraag is of de verhuurder het recht daartoe heeft. Mag de huurder het huurgenot worden onthouden als de huurder zijn huur niet betaalt? Het antwoord op die vraag is ‘neen’. Dit is laatstelijk op 7 augustus 2018 weer bevestigd door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. In het toen gewezen arrest heeft het gerechtshof het volgende hierover gezegd:
“In het huurrecht zijn verschillende verplichtingen van een verhuurder vastgelegd. Een kernverplichting is dat de verhuurder aan de huurder het huurgenot dient te verschaffen, door het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Het ontzeggen van de toegang tot het gehuurde maakt echter een inbreuk op die verplichting die verder gaat dan alleen het opschorten van de nakoming van die verplichting. Een opschorting houdt slechts een uitstel in van de nakoming van een eigen verplichting. Het verschaffen van het huurgenot betreft echter een voortdurende verplichting. Het niet nakomen van die verplichting kan naar zijn aard voor het verleden niet meer ongedaan worden gemaakt nadat de grond daarvoor (het niet betalen van vervallen huurtermijnen) zou komen te vervallen. Immers, de verhuurder kan in dat geval aan de huurder niet alsnog (met terugwerkende kracht) het huurgenot verschaffen over de periode van de ontzegging.
Het ontzeggen van de toegang tot het gehuurde komt in feite neer op het eenzijdig (tijdelijk) stopzetten van de huurverhouding, anders dan door een rechtsgeldige opzegging of een ontbinding (door de rechter) van de overeenkomst. Voor een dergelijke maatregel biedt het recht in beginsel geen grond en ook de huurovereenkomst voorziet niet in een dergelijke maatregel als reactie op het niet nakomen door de huurder van zijn (huurbetalings)verplichtingen.”
Hoewel de verhuurder op zichzelf wel bevoegd is om zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting op te schorten als de huurder zijn huur niet betaalt, gaat die bevoegdheid niet zover dat de verhuurder (middels eigenrichting) de huurder de toegang tot het gehuurde mag onthouden. Doet de verhuurder dat toch, dan geeft hij de huurder daarmee de mogelijkheid om zijn huurbetalingsverplichting over de periode dat hem de toegang wordt onthouden op te schorten. Hoewel een opschorting slechts een uitstel van de huurbetalingsverplichting inhoudt, en de huurbetalingsverplichting formeel niet doet eindigen, geldt dat de huurder feitelijk gezien wel bevrijd is van zijn verplichting tot betaling van de huur, nu de verhuurder zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot niet met terugwerkende kracht ongedaan kan maken.
Algemene voorwaarden
Zoals aangegeven kan een huurder zijn betalingsverplichting opschorten, indien de verhuurder in zijn verplichtingen tekortschiet. De wettelijke regelingen omtrent opschorting zijn echter van regelend recht. Om die reden wordt in algemene voorwaarden (doorgaans opgesteld door de verhuurder) veelal opgenomen dat de huurder niet het recht heeft om zijn huurbetalingsverplichting op te schorten. Indien de huurovereenkomst gesloten is tussen een beroepsmatige verhuurder enerzijds en een particuliere huurder (consument) anderzijds, moet zo’n algemene voorwaarde, waarbij het opschortingsrecht is uitgesloten, echter geacht worden onredelijk bezwarend te zijn. Zo’n algemene voorwaarde kan door de huurder vernietigd worden, waardoor de huurder toch het recht heeft zijn huurbetalingsverplichting op te schorten als de verhuurder wanprestatie pleegt.
Huurgeschil
Betaalt uw huurder de verschuldigde huurpenningen niet? Of is er sprake van wanprestatie aan de zijde van uw verhuurder? Win dan tijdig juridisch advies in. Uit het bovenstaande blijkt dat het niet altijd is toegestaan om verplichtingen op te schorten. Indien opschorting wel is toegestaan, dienen de juiste juridische stappen te worden genomen. Het niet volgen van de juiste weg kan de nodige consequenties opleveren. Op zoek naar een helder en daadkrachtig advies op het gebied van huurrecht? Neem dan vrijblijvend contact op met Te Biesebeek Advocaten in Zwolle te Zwolle.