Inmiddels zijn de eerste uitspraken van kantonrechters gepubliceerd over de vraag of de van overheidswege gedwongen sluiting een gebrek oplevert dat tot huurprijsvermindering moet leiden. De eerste voorzichtige conclusie is dat het voor de huurder en de verhuurder nog lang geen gelopen race is en dat het nog steeds alle kanten op kan gaan. In dit artikel leest u meer over recente uitspraken waarin de vraag centraal staat of huurders recht hebben op huurprijsvermindering vanwege de coronacrisis.
Kort geding Assen
Op 27 mei 2020 heeft de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, vonnis in kort geding gewezen en een vordering tot betaling van de volledige huur afgewezen.
De huurder had zich hiertegen verweerd, stellende dat zij huurgenot mist als gevolg van de gedwongen sluiting van het gehuurde (horeca). De huurder heeft gesteld dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel, zoals het geval is geweest tijdens de coronacrisis, een gebrek vormt in de zin van art. 7:204 BW. Hierdoor, zo heeft de huurder gesteld, kan zij (met terugwerkende kracht) aanspraak maken op huurprijsvermindering (art. 7:207 BW).
De kantonrechter heeft het verweer van de huurder gevolgd. Daarbij heeft de kantonrechter nog verwezen naar de parlementaire geschiedenis, waarin is vastgelegd dat van een gebrek sprake is als een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de gehuurde zaak verhindert.
Kort geding Zwolle
Op 3 juni 2020 heeft de kantonrechter van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle, vonnis (eveneens in kort geding) gewezen en een vordering tot betaling van de volledige huur juist toegewezen.
In deze zaak ging het eveneens om de vraag of het van overheidswege sluiten van het gehuurde (horeca) een gebrek oplevert dat moet leiden tot huurvermindering. De kantonrechter is allereerst ingegaan op het begrip ‘gebrek’. De kantonrechter zegt daarover:
‘Een gebrek is elke op het gehuurde betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. Daaronder kan ook een wettelijk voorschrift vallen dat het gebruik van het gehuurde verbiedt of inperkt (zie onder meer HR 27 april 2012, rov 3.4.4. en de aldaar geciteerde parlementaire geschiedenis). De vraag is vervolgens of de gedwongen sluiting krachtens overheidsvoorschrift een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is. Als dat namelijk het geval is, dan is van een gebrek (toch) geen sprake, zo volgt uit art. 7:204 lid 2 BW. In dat geval heeft de huurder dus geen recht op huurvermindering.’
De kantonrechter overweegt vervolgens dat sluiting van het gehuurde voor rekening van de huurder moet komen. De kantonrechter verwijst daarvoor naar de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst, waarin staat dat de huurder moet zorgen voor de vergunningen die hij voor de uitoefening van het bedrijf nodig heeft en dat intrekking van een vergunning geen aanleiding kan geven tot enige actie tegen de verhuurder. Daarmee, zo sluit de kantonrechter af, is het risico van de gedwongen sluiting contractueel bij de huurder gelegd.
Conclusie
Er zullen ongetwijfeld nog meer uitspraken gaan komen van rechters over huurvermindering als gevolg van de gedwongen sluiting. Hoe de hoogste rechter uiteindelijk zal beslissen, zal een kwestie van tijd zijn. Mogelijk dat binnenkort een lagere rechter hierover prejudiciële vragen zal stellen aan de Hoge Raad. Maar of dat enige houvast zal geven aan huurders en verhuurders, is nog maar zeer de vraag. Het zal namelijk niet voor het eerst zijn dat de Hoge Raad oordeelt dat de vraag of een omstandigheid voor rekening en risico van de één dan wel van de ander komt, afhankelijk is van de omstandigheden van het geval.
Ondertussen is het wel goed als huurders en verhuurders met elkaar blijven overleggen hoe in de huidige situatie het beste (overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid) dient te worden gehandeld.
Mocht u vragen hebben op het gebied van huurrecht, dan kunt u altijd vrijblijvend contact met ons opnemen. De huurrechtspecialisten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle staan u graag bij.