Mag de verhuurder een verhoging van de huurprijs van woonruimte doorvoeren?
Vorige maand is er enige ophef ontstaan toen de oud-burgemeester van Wassenaar en zijn vrouw (fractievoorzitter van de PvdA in de Eerste Kamer) de gemeente Wassenaar, verhuurder van de door hen bewoonde ambtswoning, om huurverlaging hadden gevraagd voor de periode dat de oud-burgemeester even geen werk meer had. In dit geval is een verhuurder niet verplicht om mee te werken aan het verzoek van de huurder. Maar hoe zit het in de omgekeerde situatie: dient een huurder wel mee te werken aan huurverhoging door de verhuurder? Welke regels zijn verbonden aan de verhoging van de huurprijs van woonruimte?
Geliberaliseerde huur (vrije sector)
Een verhuurder van een geliberaliseerde (vrije-sector)woning kan de huur op twee manieren verhogen. Via een indexeringsclausule in het huurcontract of via een aanbod van een nieuw huurcontract. Of een huurwoning een geliberaliseerde (vrije-sector)woning is, is afhankelijk van de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst. Als die huurprijs (kale huur) hoger is dan de huurliberalisatiegrens (vanaf 2015 is dat € 710,68 per maand), spreekt men van een geliberaliseerde (vrije-sector)woning. Is die huurprijs lager, dan spreekt men van een sociale-huurwoning.
Huurverhoging bij geliberaliseerde huur
Bij een geliberaliseerd huurcontract gelden de volgende regels voor huurverhoging:
• De huurprijs mag maar eens in de twaalf maanden worden verhoogd. Een tussentijdse huurverhoging na verbetering van de woning mag wel.
• Het puntensysteem voor huurwoningen en de maximale huurprijzen zijn niet van toepassing (tenzij in de huurovereenkomst anders is bepaald).
• De verhuurder is niet verplicht de huurder binnen een bepaalde termijn op de hoogte te stellen van de huurverhoging.
• De verhuurder kan het huurcontract opzeggen als de huurder weigert de huurverhoging te betalen. Omdat de huurder huurbescherming geniet, moet de verhuurder eerst langs de rechter om de huuropzegging daadwerkelijk te kunnen effectueren.
Indexeringsclausule voor huurverhoging overeengekomen?
Staat in het huurcontract een indexeringsclausule, dan is de jaarlijkse huurverhoging al aan het begin van de huur overeengekomen. In het huurcontract staat dan vermeld voor welk percentage of welk inflatiepercentage is gekozen. Vaak is de indexeringsclausule gebaseerd op de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Bij een indexeringsclausule hoeft de verhuurder geen huurverhoging voor te stellen. Door de huurovereenkomst te ondertekenen, is de huurder immers al aan het begin van de huur akkoord gegaan met de huurverhoging. De verhuurder hoeft alleen te laten weten met welk bedrag de huurprijs omhoog gaat. En hoe de verhoging is berekend. Er is geen termijn waarbinnen de verhuurder deze informatie aan de huurder moet geven.
Nieuw huurcontract
Als er geen indexeringsclausule in het huurcontract is opgenomen, kan de verhuurder de huurprijs alleen verhogen door de huurder een nieuw huurcontract aan te bieden met (onder andere) een hogere huurprijs. Hierbij geldt geen maximum aan de huurverhoging. De huurder is overigens niet verplicht om met dit nieuwe huurcontract in te stemmen. Indien de huurder met dit nieuwe contract niet instemt, kan de verhuurder de bestaande huurovereenkomst opzeggen. Om de beëindiging van de huurovereenkomst daadwerkelijk te kunnen effectueren moet de verhuurder eerst nog wel langs de rechter. De rechter zal dan beoordelen of het aanbod voor een nieuw huurcontract al dan niet redelijk is. Vindt de rechter het aanbod van de verhuurder redelijk, dan zal hij de bestaande huurovereenkomst beëindigen, waarna de huurder de woning moet verlaten. Vindt de rechter het aanbod van de verhuurder niet redelijk, dan blijft de bestaande huurovereenkomst (zonder huurverhoging) in stand.
Huurverhoging bij sociale huur
De huurprijs mag ook bij sociale huur eens in de twaalf maanden worden verhoogd. Deze regel kent drie uitzonderingen:
– De eerste uitzondering is dat de verhuurder binnen twaalf maanden na aanvang van de huur een huurverhoging mag voorstellen. Daarna moet er twaalf maanden zitten tot de volgende huurverhoging.
– De tweede uitzondering is als tussen twee huurverhogingen een keer meer dan twaalf maanden heeft gezeten. In dat geval mag de verhuurder een inhaalslag maken, in die zin dat de derde huurverhoging zoveel tijd eerder ingaat als de tweede huurverhoging later is ingegaan.
– De derde uitzondering is bij verbetering van de woning (renovatie). In dat geval kan de verhuurder verhoging van de huur vragen. Deze huurverhoging staat overigens los van de jaarlijkse huurverhoging. Een verhoging van de huur na woningverbetering (renovatie) kan naast de jaarlijkse huurverhoging bestaan.
De periodieke huurverhoging moet de huurder ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk worden aangezegd.
Voor sociale-huurwoningen zijn het puntensysteem en de maximale huurprijzen wel van toepassing. Er geldt een maximale huurverhoging. De stijging van de huur hangt af van het inkomen van de huurder. Hoe hoger het inkomen, hoe groter het huurverhogingspercentage.
Huurcommissie
In de grote steden gebeurt het nog weleens dat huurders stevige huren moeten betalen voor woningen die dat wellicht niet waard zijn. Zo worden er woningen verhuurd die op basis van het puntensysteem eigenlijk onder de sociale huur vallen, maar die qua huurprijs boven de huurliberalisatiegrens zitten. Om te voorkomen dat die huurder straks is overgeleverd aan de grillen van de verhuurder, heeft de wetgever de huurder de mogelijkheid gegeven om binnen zes maanden na aanvang van de huur de Huurcommissie te vragen een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Als de Huurcommissie dan oordeelt dat de overeengekomen huurprijs te hoog is en eigenlijk lager moet zijn dan de huurliberalisatiegrens, heeft dat ook direct gevolgen voor de jaarlijkse huurverhoging.
Advocaat huurrecht
Wenst u als verhuurder de huurprijs te verhogen, maar wilt u weten of u aan alle wettelijke regels voldoet? Of is uw huurder niet bereid mee te werken aan de door u gewenste huurverhoging? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten op het gebied van huurrecht. De advocaten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle voorzien u van advies, incasseren achterstallige huurpenningen en staan u bij in een eventuele gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst.