Kortdurende verhuur van winkelruimte is een mogelijkheid voor een huurder en verhuurder om een winkelruimte voor een termijn korter dan twee jaar te (ver)huren. Hierbij wordt afgeweken van de wettelijke termijn van 5+5 jaar.
Opzegging kortdurende verhuur
Indien partijen bij het aangaan van de kortere huurperiode geen afspraken maken over de wijze waarop de huur dient te worden beëindigd, hoeft de huurovereenkomst niet te worden opgezegd en eindigt deze automatisch na verloop van de tussen partijen overeengekomen termijn. Mochten partijen wel afspraken over de wijze van opzegging hebben gemaakt, dan dient de huur op de overeengekomen wijze te worden opgezegd.
Omzetting met huurbescherming
Wanneer de huurder het gehuurde na afloop van de bepaalde tijd blijft gebruiken, loopt de huurovereenkomst door en wordt de huurovereenkomst ‘omgezet’ in een huurovereenkomst voor winkelruimte waarbij de wettelijke termijn van 5+5 jaar wél geldt. De eerste periode dat de huurder de winkelruimte heeft gehuurd, wordt in mindering op deze termijn gebracht. De huurder krijgt op deze wijze huurbescherming.
De verhuurder kan voorkomen dat de kortdurende huurovereenkomst wordt omgezet in een ‘5+5 overeenkomst’. Dit kan door ervoor te zorgen dat de huurder het gehuurde na afloop van de overeengekomen termijn niet langer gebruikt. Echter, in sommige situaties is het wenselijk dat de huurder het gehuurde voor korte duur blijft door huren. Deze mogelijkheid bestaat, maar hiervoor is de goedkeuring van de kantonrechter vereist.
Goedkeuring kantonrechter
Het verzoek om goedkeuring dient tijdig, zijnde vóór het aflopen van de eerste termijn van bepaalde tijd, bij de kantonrechter te worden ingediend. Partijen dienen aldus eerst overeenstemming te bereiken over het voortzetten van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd en dienen vervolgens het verzoek tijdig bij de kantonrechter in te dienen. Wordt het verzoek niet op tijd ingediend, dan zullen de verzoekers niet-ontvankelijk worden verklaard.
Het niet tijdig indienen van het verzoek in combinatie met het blijven gebruiken van het gehuurde door de huurder, brengt met zich mee dat de huurovereenkomst wordt omgezet in een huurovereenkomst voor 5+5 jaar. Zo blijkt ook uit een uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 12 juli 2019. In deze zaak hebben partijen de afspraken na het verstrijken van de huurperiode voor bepaalde tijd vastgelegd en hebben zij nadien nog een verzoek om goedkeuring bij de rechtbank ingediend. De rechtbank heeft de partijen vanwege het te laat maken van afspraken en het te laat indienen van het verzoek niet-ontvankelijk verklaard. Het gevolg: een huurovereenkomst van 5+5 jaar.
Wanneer een huurovereenkomst wordt omgezet in een huurovereenkomst van 5+5 jaar, kan dit nadelige gevolgen voor de plannen van de verhuurder met zich meebrengen. Immers, er wordt niet voor niets besloten om het gehuurde voor een kortere periode te verhuren, bijvoorbeeld om het gehuurde (of een gebied) verder te ontwikkelen.
Voorkomen van omzetting
Indien u als verhuurder wenst te voorkomen dat een huurovereenkomst van winkelruimte voor bepaalde tijd wordt omgezet naar een huurovereenkomst van 5+5 jaar, dient u een aantal zaken goed in de gaten te houden:
- zorg ervoor dat de eerste termijn van de huurovereenkomst voor korte duur schriftelijk en duidelijk is vastgelegd;
- neem geen bepaling in de huurovereenkomst op waarin de huurovereenkomst stilzwijgend wordt verlengd;
- bewaak de termijn van de huurovereenkomst;
- sluit een opvolgende tijdelijke huurovereenkomst enkel onder de opschortende voorwaarde dat de kantonrechter toestemming voor de opvolgende tijdelijke huurovereenkomst geeft.
Advies huurrecht
Wilt u een tijdelijke huurovereenkomst met een huurder sluiten? Of loopt de tijdelijke huurovereenkomst bijna af en wenst u dat uw huurder het gehuurde voor korte tijd kan doorhuren? Neem dan vrijblijvend contact op met een van de specialisten op het gebied van huurrecht van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle. Onze specialisten kunnen u voorzien van een goed advies en u bijstaan in een eventuele gerechtelijke procedure.
Lees meer: