Zowel bij verhuurders als bij huurders bestaat regelmatig de vraag of een tijdelijke huurovereenkomst kan worden gesloten. Hiervoor kunnen verschillende redenen zijn, zoals het na een bepaalde periode weer kunnen beschikken over het gehuurde of het hebben van enige zekerheid dat het gehuurde in een bepaalde periode kan worden gehuurd. Al vanaf 1 juli 2016 bestaat de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst (met een maximum van 2 jaren) te sluiten, mits aan de vereisten hiervoor wordt voldaan. In dit artikel belichten wij enkele praktische zaken ten aanzien van het sluiten en beëindigen van een tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte. Voor onzelfstandige woonruimte (zoals kamers) gelden andere regels, welke niet in dit artikel zullen worden besproken.
Woningcorporaties en commerciële verhuurders
De overheid heeft voor woningcorporaties de mogelijkheid beperkt om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. Woningcorporaties mogen slechts in een aantal gevallen een tijdelijke huurovereenkomst aanbieden, zoals noodopvang, (tijdelijke) woonbegeleiding of vervangende woonruimte in verband met renovatie of sloop van de vorige woning. Ook indien een huurder tijdelijk in een andere plaats werkt of studeert, mag de woningcorporatie een tijdelijke huurovereenkomst sluiten.
Uit het bovenstaande blijkt dat een woningcorporatie slechts beperkt gebruik kan maken van de mogelijkheid tot het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst. Dit is anders voor de commerciële verhuurders, omdat de beperkingen die gelden voor woningcorporaties niet op de commerciële verhuurders van toepassing zijn. Het is de commerciële verhuurder in iedere situatie toegestaan om bij het verhuren van zelfstandige woonruimte een tijdelijke huurovereenkomst aan te bieden.
Huurperiode en beëindiging tijdelijke huurovereenkomst
De maximale huurperiode voor een tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte bedraagt twee jaren. Partijen kunnen een kortere huurperiode, zoals enkele maanden of één jaar, overeenkomen. De periode staat partijen vrij, zolang het maximum van twee jaren niet wordt overschreden. De huurperiode en de einddatum van de overeenkomst dienen duidelijk in de huurovereenkomst te worden opgenomen. Wordt door partijen een langere periode dan (het maximum van) twee jaren overeengekomen, dan wordt niet aan de vereisten voor een tijdelijke huurovereenkomst voldaan en zijn de bepalingen die voor een tijdelijke huurovereenkomst gelden niet van toepassing.
Een tijdelijke huurovereenkomst eindigt van rechtswege nadat de overeengekomen huurperiode is verstreken. Verhuurders dienen hierbij wel aandacht te schenken aan de op hen rustende informatieplicht: Alhoewel de huurovereenkomst van rechtswege zal eindigen, brengt de informatieplicht met zich mee dat de verhuurder de huurder ervan in kennis dient te stellen dat de tijdelijke huurovereenkomst op de desbetreffende datum zal eindigen. De verhuurder dient deze mededeling minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden voor de einddatum van de huurovereenkomst aan de huurder te doen. Doet de verhuurder dit niet, of niet tijdig, dan wordt de tijdelijke huurovereenkomst omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij de huurder tevens huurbescherming geniet.
Na het eindigen van de overeengekomen periode van de tijdelijke huurovereenkomst kunnen partijen een nieuwe huurovereenkomst sluiten, dan wel besluiten de eerder overeengekomen huurovereenkomst voort te zetten. Het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst of het voortzetten van de eerdere huurovereenkomst zorgt in beide gevallen voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met huurbescherming voor de huurder. Het is niet mogelijk nogmaals een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten, ook niet wanneer na afloop van de gewenste tweede huurperiode de maximumtermijn van twee jaren niet zal worden overschreden.
De tijdelijke huurovereenkomst kan voordat de huurperiode is verstreken tussentijds door de huurder worden opgezegd. Hierbij geldt een opzegtermijn van 1 maand. Voornoemde bevoegdheid geldt enkel voor de huurder, de verhuurder mag de tijdelijke huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen.
Huurbescherming bij een tijdelijke huurovereenkomst
De regels omtrent huurbescherming zijn opgenomen in de wet en bieden bescherming aan huurders bij (onterechte) huuropzeggingen en (te hoge) huurprijzen. Bij het sluiten van een huurovereenkomst geniet een huurder in beginsel huurbescherming. Om reden dat de bepalingen omtrent de huurbescherming van ‘dwingend recht’ zijn, mag hier in de huurovereenkomst niet van worden afgeweken. Indien dit wel wordt gedaan, zijn deze bepalingen niet geldig.
In de wet is echter opgenomen dat een huurder bij een aantal soorten (tijdelijke) huurovereenkomsten geen huurbescherming geniet. De in dit artikel besproken tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte valt onder deze uitzondering en aldus geniet een huurder bij een dergelijke huurovereenkomst geen huurbescherming.
Advocaat huurrecht
Wilt u meer informatie over de tijdelijke huurovereenkomst of heeft u een vraag over het huurrecht in het algemeen? De huurrecht advocaten van Te Biesebeek Advocaten te Zwolle staan voor u klaar en kunnen u voorzien van een goed advies. Neem vrijblijvend contact met ons op via 038-4223020 of door een e-mail te sturen naar info@tebiesebeek.nl.