De duur van een huurovereenkomst wordt bepaald door hetgeen partijen daarover hebben afgesproken. Indien partijen een concrete einddatum hebben afgesproken, duurt de huurovereenkomst in beginsel tot die einddatum. Dit geldt dan als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Indien geen concrete einddatum is afgesproken, geldt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Woonruimte
Indien de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar (of korter) en betrekking heeft op zelfstandige woonruimte dan wel indien de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar (of korter) en betrekking heeft op onzelfstandige woonruimte, eindigt de huurovereenkomst door het enkele verloop van de tijd.
Voorwaarde is wel dat de huurder tijdig (niet te vroeg en niet te laat) schriftelijk wordt geïnformeerd dat de huurovereenkomst niet zal worden voortgezet. Als deze aanzegging niet wordt gedaan (of te vroeg of te laat wordt gedaan), loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door (en kan de huurder zich bij opzegging van de huurovereenkomst beroepen op huurbescherming). Ook als partijen nadrukkelijk afspreken om de huurovereenkomst van twee respectievelijk vijf jaar (of korter) te verlengen, geldt die verlengde huurovereenkomst als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Tussentijdse opzegging
Een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst woonruimte kan in beginsel niet tussentijds worden opgezegd. Dit is anders bij een huurovereenkomst die is aangegaan voor de duur van twee respectievelijk vijf jaar (of korter). In dat geval kan alleen de huurder de huurovereenkomst tussentijds opzeggen. De verhuurder kan dat dus niet.
De duur van een huurovereenkomst met een minimumperiode
Regelmatig worden huurovereenkomsten van woonruimte voor onbepaalde tijd gesloten met een minimumperiode van bijvoorbeeld één of twee jaar. Moet zo’n huurovereenkomst nu worden aangemerkt als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (vanwege de minimumperiode) of voor onbepaalde tijd?
De meningen hierover lopen uiteen. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 9 maart 2021 gezegd dat het in die zaak ging om uitleg van de huurovereenkomst. In die zaak heeft het gerechtshof geoordeeld dat de huurovereenkomst moest worden aangemerkt als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumperiode en dat de huurovereenkomst na ommekomst van de minimumperiode niet van rechtswege was geëindigd.
In tegenstelling tot de hiervoor genoemde huurovereenkomst van twee respectievelijk vijf jaar kan de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumperiode voor het einde van die minimumperiode niet worden opgezegd. Daar staat weer tegenover dat aan de huurder, mocht de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen, wel weer huurbescherming toekomt.
Bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW
Voor bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW (middenstandsbedrijfsruimte) geldt dat de huurovereenkomst in beginsel voor vijf jaar geldt, tenzij een langere duur is overeengekomen. Een huurovereenkomst die voor vijf jaar is aangegaan, en die niet aan het einde van die termijn is opgezegd, wordt van rechtswege verlengd met vijf jaar.
Een huurovereenkomst die is aangegaan voor een termijn die langer is dan vijf jaar maar korter dan tien jaar, wordt na het verstrijken van die termijn van rechtswege verlengd met een tweede termijn die zoveel korter is dan vijf jaar als de eerste termijn langer is dan vijf jaar (de totale duur van de eerste en de verlengde termijn komt dus niet boven de tien jaar uit). Bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW kan ook voor twee jaar of korter worden aangegaan. In zo’n situatie zijn de strenge eisen ten aanzien van opzegging niet van toepassing.
Overige bedrijfsruimte
Voor overige bedrijfsruimte (ex art. 7:230a BW) geldt dat partijen zelf mogen bepalen hoelang de huurovereenkomst duurt. Indien partijen geen termijn afspreken, geldt dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan.
Een belangrijk verschil tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte betreft de aan de huurder toekomende beschermingsmogelijkheden bij opzegging van de huurovereenkomst. Tenzij de huurder met de door de verhuurder gedane opzegging instemt, moet de verhuurder bij middenstandsbedrijfsruimte de rechter vragen of de opzegging toelaatbaar is (huurbescherming van de huurder). Bij overige bedrijfsruimte kan de huurder de rechter vragen de ontruimingstermijn te verlengen (ontruimingsbescherming van de huurder).
Advocaat huurrecht
Het opstellen van een huurovereenkomst is vaak maatwerk. Voor het opstellen of het beoordelen van een huurovereenkomst is Te Biesebeek Advocaten u graag van dienst. U kunt geheel vrijblijvend contact opnemen met Te Biesebeek Advocaten in Zwolle door te bellen naar nummer 038 – 4223020 of te mailen naar info@tebiesebeek.nl. Wij staan u graag te woord.
Lees ook: