Natrekking is een vorm van eigendomsverkrijging. In de wet (art. 5:20 lid 1 BW) is bepaald dat de eigendom van de grond mede omvat de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. De woning, die doorgaans duurzaam met de grond is verenigd, wordt door de grond nagetrokken. En dat maakt dat de eigenaar van de grond tevens eigenaar is van de daarop staande woning.
Een woning te koop aanbieden via Funda gebeurt dagelijks. Maar is dat gezien het bovenstaande juridisch gezien wel helemaal correct? Dekt de vlag wel helemaal de lading? Het is weliswaar de woning die te koop wordt aangeboden, maar strikt genomen is het de ondergrond (de – bebouwde – kavel) die de verkoper van de hand wil doen. De woning ‘krijgt’ de koper er dan bij. Alleen verkoopt ondergrond op zichzelf niet zo lekker. Daarom is het de woning, die over het algemeen prijsbepalend is, die te koop wordt aangeboden.
Doorbreking natrekking
Natrekking van de woning met de ondergrond kan doorbroken worden. Een van de manieren om verticale natrekking te doorbreken is door het vestigen van een opstalrecht op de woning (het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak die eigendom is van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben). De grondeigenaar geldt dan als opstalgever en de eigenaar van de woning geldt dan als opstalhouder.
Verticale natrekking wordt ook doorbroken ingeval van horizontale natrekking. Op grond van de wet (art. 3:4 lid 1 BW) is al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, bestanddeel van die zaak. Wanneer een bestanddeel van een gebouw zich bevindt in, op of boven de grond die aan een ander dan de eigenaar van dat gebouw toebehoort, is dit bestanddeel geen eigendom van de grondeigenaar, maar van de eigenaar van het gebouw waarvan het bestanddeel deel uitmaakt. Dit laatste wordt horizontale natrekking genoemd.
Gemeenschappelijk eigendom
Horizontale natrekking kan ook leiden tot gemeenschappelijk eigendom, bijvoorbeeld wanneer geen kernperceel of hoofdbestanddeel kan worden vastgesteld. Hierover heeft rechtbank Overijssel op 25 november 2020 een uitspraak gedaan.
In deze zaak ging het om vier toen nog bevriende personen (twee koppels) die hun oog hadden laten vallen op een te koop staande boerderij. Met het oog op een nog te realiseren feitelijke splitsing was deze boerderij (lees: het perceel waar de boerderij op stond) door de verkoper reeds eerder kadastraal gesplitst. Het voorste en het achterste gedeelte van de boerderij beschikte elk over een eigen kadastraal nummer. De twee koppels hadden het plan opgevat om de boerderij na aankoop ook feitelijk te splitsen. Het ene koppel zou dan in het voorste gedeelte van de boerderij gaan wonen en het andere koppel in het achterste gedeelte.
Omdat de boerderij al kadastraal was gesplitst, heeft het ene koppel het voorste gedeelte van de boerderij gekocht en geleverd gekregen en het andere koppel het achterste gedeelte van de boerderij. Tot een feitelijke splitsing is het echter nooit gekomen. De vriendschap bekoelde en een van de twee koppels wilde de boerderij verkopen. Dat laatste stuitte echter op weerstand van het andere koppel dat in ieder geval hun deel van de boerderij wilde behouden.
Om reden dat verkoop/levering van een deel van de boerderij geen optie was voor het koppel dat wenste te vertrekken, heeft dit koppel de zaak aan de rechtbank voorgelegd en gevorderd dat het blijvende koppel wordt veroordeeld alle medewerking te verlenen aan de verkoop/levering van de hele boerderij. De rechtbank heeft die vordering ook toegewezen, stellende dat sprake was van gemeenschappelijke eigendom. Door horizontale natrekking, waarbij niet gezegd kan worden dat het voorste dan wel het achterste gedeelte van de boerderij als kernperceel kan worden aangemerkt, behoort de boerderij toe aan de eigenaren van beide percelen gezamenlijk.
Bijstand bij natrekking
Natrekking kan tot bijzondere situaties leiden. Hebt u hier vragen over of misschien zelfs hulp bij nodig, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met de advocaten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle. Ook bij eigendomskwesties staan zij u graag met raad en daad bij.