Kan een door de makelaar verzaakte mededelingsplicht de verkopende partij van een onroerende zaak worden toegerekend?
Hoever gaat de zorgplicht of mededelingsplicht van de makelaar die in opdracht van de verkoper bemiddelt bij de verkoop van een woning? De onlangs voorgelegde casus leek ogenschijnlijk eenvoudig.
De verkopende partij, bestaande uit drie erfgenamen, hadden een in de nalatenschap vallende woning (van hun overleden moeder) te koop aangeboden. De koper, een rechtspersoon, heeft die woning gekocht met als doel om die woning te gaan gebruiken/exploiteren als recreatiewoning. Dit doel was de makelaar voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bekend geworden. De koper had dit in een app-bericht aan de makelaar laten weten.
Na het sluiten van de koopovereenkomst kwam de koper er echter achter dat die woning volgens het bestemmingsplan niet als recreatiewoning gebruikt/geëxploiteerd mocht worden. Alleen ‘permanente’ bewoning was volgens het bestemmingsplan toegestaan.
De koper trok aan de bel bij de makelaar en de verkopende partij en vertelde hen dat hij de koopovereenkomst nooit zou hebben gesloten, althans niet voor de overeengekomen koopprijs, als hij vooraf had geweten dat het bestemmingsplan het beoogde doel in de weg staat. De koper vond dat hem een beroep op dwaling toekwam, althans dat hij schadevergoeding of vermindering van de koopprijs kon vorderen als de verkopende partij hem niet tegemoet kwam.
Dwaling
De makelaar had bij de aanvaarding van de aan hem gegeven bemiddelingsopdracht het bestemmingsplan erop nageslagen. Helaas had hij niet ontdekt dat het bestemmingsplan alleen permanente bewoning toestond. Ook de verkopende partij wist niet dat het bestemmingsplan recreatief gebruik van de woning in de weg stond. Dat maakte dus dat beide partijen hadden gedwaald. Maar voor wiens rekening kwam nu eigenlijk die wederzijdse dwaling?
In de koopovereenkomst stond vermeld dat de koper zijn eigen onderzoeksplicht erkent, welke onderzoeksplicht ook geldt voor de regelgeving van de overheid met betrekking tot het gebruik en de mogelijkheden van het gekochte. Die bepaling maakte volgens de verkopende partij dat de dwaling voor rekening en risico van de koper moest komen.
De koper daarentegen vond dat de dwaling voor rekening en risico van de verkopende partij moest komen, omdat de makelaar wist dat hij de woning als recreatiewoning wilde gebruiken en de makelaar hem had moeten waarschuwen dat het bestemmingsplan recreatief gebruik van de woning niet toestond.
Onderzoeksplicht versus mededelingsplicht makelaar
Of de makelaar in deze zaak zijn zorgplicht of mededelingsplicht heeft geschonden door niet te onderzoeken en/of door niet te melden dat het bestemmingsplan het door de koper beoogde gebruik niet toestaat, hangt af van de omstandigheden van het geval. Dat neemt niet weg dat als uitgangspunt geldt dat het op de weg van de makelaar als professionele partij is gelegen om de koper juist te informeren over de op de woning rustende bestemming (en de beperkingen daarvan).
De mededelingsplicht telt dus vaak zwaarder dan de onderzoeksplicht, vooral als de verkoper bekend was met gegevens die voor de verkoper relevant zijn en de verkoper dientengevolge naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had.
Maar kan de door de makelaar verzaakte mededelingsplicht de verkopende partij ook worden toegerekend? Ook daarvoor geldt als uitgangspunt dat niet zonder meer kan worden aangenomen dat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden als de makelaar, die doorgaans enkel in de verkoop bemiddelt en de verkoper (dus) niet vertegenwoordigt, zijn mededelingsplicht heeft verzaakt.
Voor toerekening van wetenschap buiten het geval van vertegenwoordiging, zeker als het gaat om toerekening van wetenschap aan een particuliere verkoper die deze wetenschap niet zelf bezat, is slechts in bijzondere omstandigheden plaats. Dat kan ertoe leiden (dit hangt volledig af van de omstandigheden van het geval) dat een verzaakte mededelingsplicht van de makelaar de verkopende partij niet wordt toegerekend en dat een beroep op dwaling niet opgaat.
Of dat ook de eindconclusie van een rechter in deze zaak zou zijn geweest, zullen partijen in deze zaak nooit weten. Partijen hebben de zaak namelijk onderling geregeld, waardoor deze zaak niet aan een rechter voorgelegd hoefde te worden.
Juridisch advies mededelingsplicht makelaar
Heeft u vragen over de mededelingsplicht van een makelaar? Wilt u weten of u een beroep op dwaling kunt doen? Of doet uw contractspartij een beroep op dwaling? Neem dan vrijblijvend contact op met de specialisten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle. Onze advocaten kunnen u voorzien van een goed advies en u bijstaan in een eventuele gerechtelijke procedure.
Lees ook: